Proses Balik Nama Rumah Warisan dari Almarhum Suami kepada Keponakan serta Perhitungan Pajaknya

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara terkait permasalahan hukum yangsedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum pusat penyuluhan dan bantuan hukum BPHN secara online terkait permaslahan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum terkait permasalahan yang saudara hadapi dari sisi hukum maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian yang telah kami terima dari anda. Hibah merupakan pemberian oleh seseorang kepada orang lainnya secara cuma-cuma dan tidak dapat ditarik kembali, atas barang bergerak maupun barang tidak bergerak pada saat pemberi hibah tersebut masih hidup (Pasal 1666 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Jika tanah dan bangunan merupakan harta bersama (harta yang diperoleh pada masa pernikahan Suami dan Istri), maka harus ada surat pernyataan persetujuan istri, tergantung sertipikat tanah tersebut atas nama siapa, yang intinya menyatakan memberikan persetujuan untuk menghibahkan tanah beserta bangunan yang terletak di jalan ini dan seterusnya. jika yang digunakan adalah hukum waris Islam, maka harus mendapat persetujuan dari orang-orang yang berhak mewaris berdasarkan hukum waris Islam. Karena hal ini akan mengurangi hak warisan mereka. Berdasarkan hukum waris Islam, hibah maksimal adalah 1/3 dari total harta. Dalam Pasal 195 ayat 2 Buku II Kompilasi Hukum Islam (“KHI”) juga ditegaskan bahwa maksimum pemberian wasiat adalah sebesar 1/3 dari harta peninggalan pewaris. Dalam hal wasiat melebihi 1/3 dari harta warisan, sedangkan ada ahli waris lain yang berkeberatan, maka wasiat hanya dilaksanakan sampai batas sepertiga harta warisan saja (Pasal 201 KHI). Batas maksimum 1/3 ini tidak hanya untuk pemberian wasiat biasa saja, melainkan juga untuk pemberian hibah, hibah wasiat dan wakaf (Pasal 25 Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf). Surat pernyataan dan persetujuan untuk pemberian hibah ini sebaiknya dilegalisasi oleh notaris. Surat ini diperlukan untuk menghindari tuntutan ahli waris dari pihak Bapak/Ibu di kemudian hari (sebagai ilustrasi, jika Ibu dan Bapak beragama Islam, maka dalam harta tersebut ada hak bagian ayah dst). Data-data yang harus suami anda dan keponakan siapkan adalah: 1. data tanah dan bangunan - Asli SPPT dan STTS lima tahun terakhir. -Asli sertipikat tanah. - Asli IMB. -Bukti pembayaran rekening air, listrik, telpon. -Jika tanah dan bangunan masih dibebani dengan Hak Tanggungan (hipotek), harus melampirkan pula Asli Sertipikat Hak Tanggungannya, dilengkapi dengan surat lunas dan asli surat roya dari bank terkait. 2. data pemberi dan penerima hibah -Fotokopi KTP suami/istri. -Fotokopi kartu keluarga. -Fotokopi surat nikah. -Fotokopi KTP dari keluarga yang merupakan calon ahli waris dan berhak menerima warisan (jika menggunakan hukum waris Islam). Prosesnya, suami serahkan data tanah ke Notaris/PPAT di mana objek berada, PPAT akan melakukan pengecekan/checking sertipikat ke Kantor Pertanahan setempat, sambil menunggu checking selesai, penerima hibah harus melunasi pembayaran pajak penerimaan tanah dan bangunan (BPHTB), dengan rumus: NJOP-NJOPTKP x 5% NJOP = Nilai Jual Objek Pajak NJOPTKP Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Karena hibah dilakukan kepada keponakan, maka BPHTB sama besarnya seperti jual beli biasa. Pajak Penghasilan (“PPh”) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dari pengalihan tanah dan bangunan melalui hibah terutang PPh yang bersifat final. Adapun besaran PPh tersebut adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dengan rumus sebagai berikut: Namun, kewajiban pembayaran PPh tersebut dikecualikan bagi orang pribadi yang punya penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah. Selain PPh yang dikenakan terhadap (pemberi hibah), terhadap (penerima hibah) dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”). BPHTB atas Hibah BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, dengan objek pajak salah satunya melalui pemidahan hak karena hibah. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dalam peraturan daerah masing-masing. Contohnya, BPHTB di DKI Jakarta diatur dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (“Perda DKI Jakarta 18/2010”) serta Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 112 Tahun 2011 tentang Prosedur Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan perubahannya. Berdasarkan Perda DKI Jakarta 18/2010, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5%. Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak, yaitu nilai pasar. Saat terutangnya pajak BPHTB melalui hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. Apabila nilai pasar tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”) pada tahun terjadinya perolehan, dasar yang dipakai adalah NJOP. Rumus perhitungan BPHTB hibah: Tarif BPHTB x (Nilai Pasar/NJOP-Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Besaran NPOPTKP ditetapkan sebagai berikut: besaran Rp80 juta untuk setiap wajib pajak; dan besaran Rp350 juta untuk waris dan hibah wasiat. Pengenaan 0% atas BPHTB di DKI Jakarta Tapi khusus untuk wilayah DKI Jakarta, pengenaan 0% atas BPHTB terhadap perolehan hak untuk pertama kali meliputi pemindahan hak karena hibah. Pengenaan 0% atas BPHTB ini hanya berlaku bagi wajib pajak orang pribadi, yang merupakan Warga Negara Indonesia yang berdomisili di DKI Jakarta minimal 2 tahun berturut-turut, serta dengan Nilai Perolehan Objek Pajak sampai dengan Rp2 miliar. Demikian jawaban dari kami untuk permaslahan hukum saudara, semoga bermanfaat. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Dasar hukum : 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf; 3. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tetang Pajak Penghasilan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991 tentang Perubahan Atas 4. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan yang diubah kedua kalinya dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan Sebagaimana Telah Diubah Dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991 yang diubah ketiga kalinya dengan Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan dan terakhir kalinya diubah dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan; 5. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah; 6. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja; 7. Kompilasi Hukum Islam; 8. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 9. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya; 10. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan diubah kedua kalinya dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 11. Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan; 12. Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 112 Tahun 2011 tentang Prosedur 13. Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 13 Tahun 2016 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Gubernur Nomor 112 Tahun 2011 tentang Prosedur Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan; 14. Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 126 Tahun 2017 tentang Pengenaan 0% (Nol Persen) Atas Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Terhadap Perolehan Hak Pertama Kali dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Sampai Dengan Rp 2.000.000.000,00 (Dua Miliar Rupiah). Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.