Penjualan Rumah yang Masih Berstatus PPJB Lunas Tanpa AJB kepada Pihak Ketiga dan Kewajiban Balik Nama Terlebih Dahulu

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Unsur penting perjanjian jual beli adalah objek (barang/jasa) dan nilai pengganti objek yang akan dijual (harga). perjanjian jual beli tentunya perlu diperhatikan terkait "kesepakatan" para pihak (penjual/pembeli) sebagaimana ditegaskan dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata pasal 1320. Sepakat dalam konteks ini adalah sepakat mengenai barang/jasa dan harga serta pengaturan lainnya yang menjadi kebiasaan para pihak dalam melakukan perjanjian jual beli. Saat kesepakatan dicapai maka lahirlah sebuah perjanjian jual beli. Menilik pertanyaan di atas, berikut yang dapat kami sampaikan : PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli, dikutip dari R Subekti, adalah perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara lain adalah sertifikat belum ada karena masih dalam proses, belum terjadinya pelunasan harga, masih proses pengurusan perizinan dan lain sebagainya dan pada pokok pertanyaan yang disinggung Saudara Arip Rachmat, disebutkan bahwa Sdr Arip mengatakan mau jual rumah tapi PPJB lunas dan sampai sekarang belum melakukan transaksi jual beli. Menjadi keingintahuannya apakah harus balik nama terlebih dahulu atau bisa langsung melakukan penjualan. PPJB memang sebuah perjanjian yang kedudukannya sebagai pra/pembuka dari transaksi jual beli. Namun perlu diingat bahwa PPJB sifatnya sementara. Ketika Akta Jual Beli sudah dibuat maka PPJB tidak berlaku. Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini hanya dibuat dalam dua keadaan, yaitu PPJB Belum Lunas dan PPJB Lunas. PPJB Belum Lunas dibuat apabila metode pembayarannya dengan mengangsur atau mencicil. Adalah dengan kondisi demikian maka perlu dilakukan pengikatan terlebih dahulu, umumnya disebut PPJB. Sementara PPJB Lunas metode pembayarannya dengan cara cash atau tunai, namun belum dilaksanakan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) nya. Hal ini disebabkan masih adanya proses yang belum selesai, misalnya: masih sedang dalam proses pemecahan sertifikat atau masih sedang dalam proses penggabungan. Satu hal yang harus dipahami adalah peralihan hak baru terjadi saat Akta Jual Beli (AJB) dibuat, bukan ketika dibuat PPJB, meski itu lunas. Akta PPJB bukan mewujudkan tercapainya peralihan hak. Dengan demikian objek PPJB tidak dapat dibebani hak tanggungan. PPJB dapat dibuat di hadapan notaris (Akta Otentik). Terdapat dua jenis PPJB yang dibuat di hadapan Notaris, yaitu PPJB Belum Lunas, dan PPJB Lunas. Dalam hal PPJB telah dilunasi, dokumen PPJB sendiri tidak dapat dianggap sebagai alas hak kepemilikan atas suatu tanah dan/atau bangunan. PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah. Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu: - Pihak yang melakukan kesepakatan; - Kewajiban bagi penjual; - Uraian obyek pengikatan jual beli; - Jaminan penjual; - Waktu serah terima bangunan; - Pemeliharaan bangunan; - Penggunaan bangunan; - Pengalihan hak; - Pembatalan pengikatan; - Penyelesaian Perselisihan. Dalam membuat sebuah akta PPJB, terdapat setidaknya beberapa unsur krusial yang harus diperhatikan keberadaannya. Yang pertama, di dalam PPJB tersebut harus memuat letak atau identitas detail yang menjadi objek jual beli. Kedua, ada unsur yang menyatakan bahwa pihak penjual memang berniat untuk menjual objek tersebut dan beritikad baik. Yang ketiga, jika PPJB yang dibuat adalah PPJB Belum Lunas, maka pembayaran dilakukan secara bertahap. Oleh karena itu penting menuliskan dan mengatur termin pembayaran tiap tahap secara rinci disertai dengan ketentuan seperti apa yang akan dikenakan bila pembeli terlambat membayar sesuai dengan termin yang telah ditetapkan. Yang keempat, mencantumkan mengenai tindakan-tindakan yang dikategorikan sebagai tindakan wanprestasi oleh penjual maupun pembeli. Serta tak kalah penting, harus juga mencantumkan alasan mengapa Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini dibuat, apakah karena metode pembayaran dilakukan dengan cicil, atau karena sertifikat masih dalam proses pengurusan sehingga belum bisa dibuat Akta Jual Beli. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Saudara Arip Rachmat untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1