Kedudukan Hukum Penjual, Pembeli, dan Perantara dalam Jual Beli Rumah Kos Tanpa Perjanjian Tertulis dengan Perubahan Harga Sepihak dan Pembayaran Cicilan

04/03/20

Oleh : tau***

Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum

Pertanyaan:
saya punya teman yang sekarang menjalani persidangan di Pengadilan karena terjerat kasus penipuan. adapun perkara tersebut bermula dari teman saya yang ingin menjual rumah kostnya sebanyak 17 kamar dengan harga 1 M. kemudian ada seseorang yang mengajukan penawaran sebesar Rp.800 Jt tapi penawarannya tidak langsung ke teman saya selaku pemilik rumah kost tersebut tapi melalui perantaraan seseorang. kemudian teman saya menyetujui harga tersebut dengan catatan harus dibayar tunai/cash. kemudian perantara tersebut menyampaikan ke calon pembeli kesepakatan tersebut lalu pembeli menyetujuinya harga tersebut namun pada proses pembayarannya, pembeli tadi tidak membayar secara tunai tapi dicicil, teman saya berusaha menghubungi pembeli tersebut melalui telfon tapi tidak pernah dijawab kemudian sescara sepihak teman saya menaikkan harga penjualan rumah kost tersebut dari Rp. 800 Jt menjadi 1,2 M kemudian disampaikan kepada perantara penjualan tersebut karena pembeli tidak menjawab telpon dari teman saya. setelah beberapa bulan melakukan pembayaran sampailah pada harga yang semula disepakati yaitu Rp. 800 Jt. lalu pembeli tadi meminta kepada teman saya sertifikat dari rumah kost tersebut melalui perantara tapi teman saya tidak mau menyerahkan sertifikat tersebut dengan alasan belum lunas Rp.1,2 M. lalu pembeli merasa ditipu dan melaporkan kepada pihak Kepolisian dan kasusnya berjalan sampai sekarang. pertanyaan: bagaimana posisi hukum teman saya yang menaikkan harga secara pihak/, bagaimana posisi hukum pembeli yang membayar tidak secara tunai/cash rumah kost sesuai perjanjian, bagaimana posisi hukum perantara dalam jual beli ini?. bagaimana posisi hukum jual beli ini yang sama sekali tidak ada perjanjian secara tertulis mengenai hak dan kewajiban para pihak?. terima kasih atas jawabannya

Terima kasih atas pertanyaan saudara tau*********** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh: Ridwan, S.H., S.IP., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebetulnya tidak dibenarkan dan tidak boleh teman sudara itu melakukan tindakan seperti itu, selama saudara tidak menyebutkan kepada pembeli harga yang sebenarnya, dan nanti tambahan margin menjadi hasil dari makelaran teman sauadara. Atau saudara telah bersepakat dengan pembeli bahwa nanti akan menjual rumah itu dengan harga yang telah disepakati, sehingga selisihnya menjadi milik teman saudara, sepanjang tidak ada yang dirugikan peran perantara mencari kelebihan dari harga yang telah disepati para pihak menjadi syah-syah saja. Namun jika pembeli menyangka bahwa harga dasarnya memang 1.200 juta padahal aslinya 800 juta, atau sebaliknya anda memberi tahu pemilik bahwa anda menjualnya seharga 800 juta padahal aslinya terjual 1.200 juta, maka semacam ini tidak boleh. Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Belum Lunas Akibat hukum bagi pembeli yang telah melakukan wanprestasi adalah ada hukum sanksi berikut ini : a) Pembeli diharuskan mebayar ganti kerugian yang telah diderita oleh penjual (pasal 1243 Kitab Undang –Undang Hukum Perdata). Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan. b) Dalam perjanjian timbal balik (bilateral), Wanprestasi dari satu pihak memberikan hak kepada pihak lainnya untuk membatalkan atau memutuskan perjanjian lewat hakim (pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). c) Resiko beralih kepada pembeli sejak saat terjadinya Wanprestasi (pasal 1237 ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).Ketentuan ini hanya berlaku bagi perikatan temasuk pembayaran yang telah disepakati walaupun secara lisan atau perjanjian tidak tertulis. Jika penjual mengatakan, Jualkan barang ini seharga sekian, jika nanti ada untung, itu punya kamu. Atau Jika nanti ada untung, kita bagi hal seperti ini dibolehkan. Makelar diminta untuk menjual senilai harga tertentu, dan dia mendapatkan fee sesuai yang disepakati. Ketika pemilik sudah menetapkan harga, maka makelar tidak berhak untuk menaikkannya tanpa seizin pemilik. Karena makelar dalam hal ini adalah wakil dari pemilik, sehingga dia harus bekerja sesuai instruksi. Jika dia menaikkan harga tanpa seizin pemilik, berarti dia menyalahi amanah dan itu dilarang. Berdasarkan uraian diatas, maka dapat disimpulkan wanprestasi terjadi apabila seseorang (pembeli) lalai melaksanakan kewajibannya, sebagaimana kesepakatan yang telah diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli antara penjual dan pembeli. Dengan adanya Wanprestasi tersebut maka akibat hukum yang timbul adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak dapat dibatalkan atau batal dengan sendirinya. Mohon kepada Saudara Taufiq Ibrahim untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1
0

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.
Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!