Kewajiban dan Keberadaan PPJB dalam Pembelian Apartemen melalui KPA serta Dampak Keterlambatan Serah Terima Developer

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Pertanyaan saudara, mengenai apakah memang saya belum melakukan PPJB atau memang kalau KPA tidak ada PPJB ? sebelum menjawab pertanyaan saudara kami akan menjelaskan mengenai Perikatan atau perjanjian. Perikatan atau Perjanjian Menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah “Perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Jadi dalam penjelasan pasal diatas Perjanjian dapat disimpulkan merupakan suatu perbuatan hukum yang di lakukan oleh dua orang atau lebih yang memiliki akibat hukum atas hak dan kewajiban bagi para pembuatnya. Dalam suatu Perjanjian meliputi kegiatan (prestasi): 1. Menyerahkan sesuatu, misalnya melakukan pembayaran uang; 2. Melakukan sesuatu, misalnya melakukan suatu pekerjaan; dan 3. Tidak melakukan sesuatu, misalnya hari Minggu adalah hari libur, maka pekerja boleh tidak bekerja. Selanjutnya menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Pasal 1 ayat 2 sebagai berikut ”Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris”. Ayat 5 menyatakan sebagai berikut “Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”. Berikutnya ayar 6 berbunyi “Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit Rumah Susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum”. Menurut Pasal 10 ayat 1 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas: a. status kepemilikan tanah; b. hal yang diperjanjikan; c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan; d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan e. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Selanjutnya ayat 4 menjelaskan sebagai mengenai “ Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c, disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Pasal 12 menjelaskan sebagai berikut : 1. Calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatangani paling kurang 7 (tujuh) hari kerja. 2. PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris Bedasarkan penjelasan pasal diatas maka Pembeli Perumahan atau apartemen memperoleh Salinan PPJB sesuai asli pada saat penandatanganan PPJB di hadapan Notaris. Dari pertanyaan saudara mengenai apakah memang saudara belum melakukan PPJB atau memang kalau KPA tidak ada PPJB ? jadi jika saudara sudah menandatangani PPJB di hadapan pengembang dan notaris berati anda sudah punya PPJB tetapi kalau belum melakukan tandatangan di hadapan pengembang dan notaris anda belum melakukan PPJB. Demikin penjelasan kami semoga dapat bermanfaat, Terima kasih (Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum, tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan) Dasar Hukum : 1. Kitap Undang – Undang Hukum Perdata 2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Mohon kepada Saudari Vania untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1