Keterlambatan Pemenuhan Janji Pemagaran/Pematokan Tanah dalam Perjanjian Jual Beli Setelah Angsuran Mencapai 80%

Dijawab oleh: Teguh Ariyadi, S.Sos., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Bapak Kusnaini yang kami hormati, perlu diketahui bahwa penetapan batas tanah sebenarnya telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 18 ayat (1) peraturan tersebut menyatakan : “Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya. dilakukan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.” Berdasarkan aturan tersebut, sebenarnya penetapan batas tanah dilakukan olah Panitia Ajudikasi yang tentunya dilakukan berdasarkan pada batas-batas yang ditunjukkan oleh pemilik tanah dan disetujui oleh pemilik tanah yang berbatasan. Jika terjadi sengketa, maka Panitia Ajudikasi dapat menyelesaikannya dengan damai melalui musyawarah dengan pemilik tanah yang berbatasan. Penyelesaian sengketa dengan musyawarah ini juga sudah diatur dalam Pasal 20 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan: “Dalam hal terjadi sengketa mengenai batas bidang-bidang tanah yang berbatasan, Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan/petugas pengukuran yang ditunjuk dalam pendaftaran tanah secara sporadik berusaha menyelesaikannya secara damai melalui musyawarah antara pemegang hak dan pemegang hak atas tanah yang berbatasan, yang, apabila berhasil, penetapan batas yang dihasilkannya dituangkan dalam Risalah Penyelesaian Sengketa Batas (Daftar Isian 200)” Berdasarkan aturan tersebut, kami menyarankan Bapak untuk segera menghubungi Kantor Badan Pertanahan Nasional yang ada di kota Bapak untuk melakukan pengukuran tanah. Selain itu, kami harap Bapak juga segera mengurus sertifikat tanah tersebut agar hak-hak Bapak sebagai pemilik tanah dapat terlindungi. Terkait jual beli seperti yang Bapak sebutkan, pada dasarnya adalah sebuah kesepakatan bersama antara pihak penjual dan pihak pembeli. Kesepakatan tersebut telah menimbulkan hak dan kewajiban masing-masing pihak. Hal ini sesuai Pasal 1313 KUHPerdata yang menyatakan : “Perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan hukum antara dua orang atau lebih yang disebut Perikatan yang di dalamya terdapat hak dan kewajiban masing-masing pihak.” Masalahnya ada salah satu pihak, dalam hal ini pihak penjual, yang tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan kesepakatan yaitu membuat patok. Hal ini tentunya merugikan yang lain yaitu pihak pembeli. Oleh karena ini adalah kesepakatan, maka sebaiknya memang diselesaikan dengan musyawarah secara kekeluargaan. Meski demikian, Bapak Kusnaini sebagai pihak yang dirugikan bisa juga menuntut ganti rugi atas pihak penjual tidak melaksanakan kesepakatan jual beli. Hal ini diatur dalam Pasal 1267 KUHPerdata, berbunyi: “Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.” Berdasarkan aturan tersebut, kami menyarankan masalah ini dapat diselesaikan dengan cara kekeluargaan antara Bapak dengan pemilik tanah sebelumnya dengan harapan terjadi kesepakatan dan tidak terjadi konflik. Demikian penjelasan ini disampaikan, semoga bermanfaat. Disclaimer : Ini adalah pendapat hukum yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan/penetapan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah