Dugaan Penipuan oleh Notaris dalam Pengurusan Balik Nama Sertifikat Tanah yang Tidak Diproses Selama 7 Bulan

Dijawab oleh: Fabian A. Broto, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Anda mengurus balik nama sertifikat tanah kepada notaris dan telah memberikan segala biaya pengurusannya, namun merasa diberikan janji kosong oleh notaris karena setelah dicek (yang kami asumsikan pengecekannya ke Badan Pertanahan Nasional) ternyata pengurusan sertifikat belum terdaftar sehingga Anda merasa dirugikan, dan menanyakan apakah dapat menuntut notaris tersebut dengan penipuan? Dalam hal ini Anda tidak menjelaskan lebih detail apakah proses balik nama tanah tersebut merupakan tanah waris ataupun tanah yang Anda dari proses jual beli, namun dalam hal ini Kami akan mencoba memaparkan beberapa hal yang mungkin dapat membantu menjabarkan masalah tersebut di atas. Balik nama adalah termasuk pemeliharaan data pendaftaran tanah. Mengenai pemeliharaan data pendaftaran tanah, dapat merujuk pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”) dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian (Pasal 1 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi (Pasal 12 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah) : a. pendaftaran perubahan dan pembebanan hak; b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar(Pasal 36 ayat (1) PP Pendaftaran Tanah dan Pasal 94 ayat (1) Permen Agraria 3/1997). Perubahan data yuridis salah satunya berupa peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya (Pasal 94 ayat (2) huruf a Permen Agraria 3/1997). Adapun dalam melakukan pengurusan balik nama sertifikat, beberapa syarat berkas yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut: Surat permohonan dan surat kuasa otentik (jika permohonan dikuasakan) Sertifikat hak atas tanah/Sertifikat HMSRS; Akta Jual Beli dari PPAT Fotokopi KTP pemegang hak, penerima hak, dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh pejabat berwenang Bukti pelunasan BPHTB (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan SSP PPH Final (Bukti Surat Setoran Pajak Pajak Penghasilan) Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Untuk itu, apabila persyaratan yang diperlukan dalam melakukan pengurusan balik nama sertifikat tanah telah Anda penuhi, namun notaris tersebut hanya memberikan janji kosong maka selain pemidanaan, notaris tersebut berpotensi untuk digugat secara perdata dan pemeriksaan pelanggaran administrasi (Kode Etik). Pelaporan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 (Undang-Undang Jabatan Notaris/UUJN) tidak mengatur mengenai ketentuan pidana, namun jika perbuatan Notaris yang merugikan Anda adalah dalam rangka jabatannya /dalam rangka pembuatan akta maka langkah yang dapat Anda lakukan adalah melapor kepada Majelis Pengawas Daerah yang berkedudukan di Kabupaten atau Kota (Pasal 69 ayat [1] UUJN). Sesuai Pasal 67 ayat (1) UUJN pihak yang berwenang untuk mengawasi tugas Notaris adalah Menteri, yakni Menteri Hukum dan HAM. Untuk melaksanakan lebih lanjut pengawasan Notaris, Menteri membentuk Majelis Pengawas yang terdiri dari unsur Pemerintah, Organisasi Notaris, dan ahli/akademisi (Pasal 67 ayat (2) dan (3) UUJN). Sesuai Pasal 68 UUJN Majelis Pengawas Notaris terdiri dari Majelis Pengawas Daerah, Majelis Pengawas Wilayah, dan Majelis Pengawas Pusat. Majelis Pengawas Daerah merupakan pengawas Notaris pada tingkat pemeriksaan pertama. Kewenangan Majelis Pengawas Daerah disebutkan dalam Pasal 70 UUJN antara lain adalah: menyelenggarakan sidang untuk memeriksa adanya dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran pelaksanaan jabatan Notaris; serta menerima laporan dari masyarakat mengenai adanya dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran ketentuan dalam Undang-Undang. Berdasarkan Pasal 6 Kode Etik Notaris, sanksi yang dapat dijatuhkan terhadap Notaris yang melakukan pelanggaran Kode Etik dapat berupa: teguran, peringatan, schorsing (pemecatan sementara) dari keanggotan Perkumpulan, onzetting (pemecatan) dari keanggotaan Perkumpulan, pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan Perkumpulan. Sebelum menempuh jalur hukum dalam mengajukan kasus penipuan, perlu dilakukan beberapa hal di bawah ini: Melakukan komunikasi/diskusi dengan notaris bersangkutan untuk mengetahui kendala yang dihadapi sehingga proses tersebut menjadi tertunda sedemikian lama. Memastikan bahwa semua syarat yang diperlukan seperti tertera di atas sudah dilengkapi. Penuntutan Perdata Jika kedua poin tersebut sudah dilakukan namun masih belum ada tindak lanjut atau itikad baik dari pihak notaris untuk memenuhi kewajibannya, maka anda dapat menggugat notaris tersebut secara perdata dengan Wanpretasi (Pasal 1238 KUH Perdata) ataupun Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUH Perdata). Wanprestasi (Pasal 1238KUH Perdata): “Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa Si berutang akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.” Orang atau pihak yang lalai akan pemenuhan kewajibannya sementara ia sudah mengikatkan diri di dalam suatu kesepakatan (perikatan) dapat digolongkan menjadi empat macam. Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian dijelaskan bahwa Wanprestasi (kelalaian atau kealpaan) seorang debitur dapat berupa 4 (empat) macam: Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; Melakukan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikannya; Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat; Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Atau Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUH Perdata) yang berbunyi: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”. Penuntutan Pidana Jika notaris dalam menjalankan kewenangan dan kewajibannya tidak bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum (Pasal 16 ayat 1 huruf a UUJN), maka ia dapat dikatakan tidak lagi menjalankan UUJN sehingga dapat diminta pertanggungjawabannya secara pidana. Pemidanaan tersebut bukan pada jabatan atau kedudukannya tapi pada perbuatannya, berdasarkan pembuktian unsur kesengajaan (dolus) atau kelalaian (culpa). Dalam kaitannya dengan masalah Anda, jika notaris tidak dapat dihubungi dan tidak memiliki itikad baik untuk menghubungi anda dan berkomunikasi dan meyelesaikan masalah mengenai tertundanya proses pengurusan sertifikat tersebut, maka selanjutnya terhadap perbuatan notaris tersebut dapat dikenakan Pasal Penggelapan dalam Jabatan (Pasal 374 KUH Pidana) dan Penipuan (Pasal 378 KUH Pidana). Penggelapan dan Penggelapan dalam Jabatan Pada dasarnya, penggelapan diatur dalam Pasal 372 ayat (1) KUH Pidana: “Barangsiapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki suatu benda yang seluruhnya atau sebagian milik orang lain yang ada dalam kuasanya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau denda paling banyak Rp 900 rupiah.” Namun demikian, terhadap perbuatan seorang notaris yang melakukan penggelapan dapat diberlakukan Pasal 374 KUH Pidana yaitu penggelapan dalam jabatan yang menyatakan bahwa: “Penggelapan yang dilakukan oleh orang yang penguasaannya terhadap barang disebabkan karena ada hubungan kerja atau karena pencahariannya atau karena mendapat upah untuk itu, diancam dengan pidana penjara paling lama lima tahun.” Terhadap perbuatan tindak pidana penggelapan oleh notaris tersebut, selain dapat memenuhi unsur-unsur yang ada dalam Pasal 374 KUH Pidana, juga memenuhi unsur-unsur yang dapat memberatkan pidana yang diatur dalam Pasal 52 KUH Pidana yang berbunyi: “Bilamana seorang pejabat karena melakukan perbuatan pidana melanggar suatu kewajiban khusus dari jabatannya, atau, pada waktu melakukan perbuatan pidana memakai kekuasaan, kesempatan atau sarana yang diberikan kepadanya karena jabatannya, pidananya dapat ditambah sepertiga” Dasar pemberatan pidana tersebut dalam Pasal 52 KUHP ini adalah terletak pada keadaan jabatan dari kualitas si pembuat (pejabat atau pegawai negeri), ada 4 (empat) hal dalam melakukan tindak pidana dengan: a. Melanggar suatu kewajiban khusus dari jabatannya b. Memakai kekuasaan jabatannya c. Menggunakan kesempatan karena jabatannya d. Menggunakan sarana yang diberikan karena jabatannya Penipuan Pasal 378 ayat KUH Pidana menyatakan bahwa: “Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan menggunakan nama palsu atau martabat (hoedaningheid) palsu; dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi utang maupun menghapuskan piutang, diancam, karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun.” Berdasarkan bunyi pasal di atas unsur-unsur dalam perbuatan penipuan adalah: Dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri dengan melawan hukum; Menggerakkan orang untuk menyerahkan barang sesuatu atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang; Dengan menggunakan salah satu upaya atau cara penipuan (memakai nama palsu, martabat palsu, tipu muslihat, rangkaian kebohongan)   Unsur poin c di atas yaitu mengenai cara adalah unsur pokok delik yang harus dipenuhi untuk mengkategorikan suatu perbuatan dikatakan sebagai penipuan. Demikian sebagaimana kaidah dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 1601.K/Pid/1990 tanggal 26 Juli 1990 yang mengatakan: “Unsur pokok delict penipuan (ex Pasal 378 KUHP) adalah terletak pada cara/upaya yang telah digunakan oleh si pelaku delict untuk menggerakan orang lain agar menyerahkan sesuatu barang.” Mengenai kemungkinan notaris tersebut untuk anda tuntut secara pidana dapat anda lakukan apabila perjanjian/kesepakatan antara Anda dan notaris tersebut telah dibuat dengan memakai nama palsu, martabat palsu, tipu muslihat atau rangkaian kebohongan. Unsur memakai nama palsu, martabat palsu, tipu muslihat atau rangkaian kebohongan menjadi pembeda antara suatu perbuatan/tindak pidana dikatakan sebagai penipuan atau sebagai penggelapan. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.