Langkah Hukum Pemilik Tanah terhadap Penguasaan dan Penjualan Kavling oleh Calon Pembeli Tanpa PPJB serta Pengalihan Hak kepada Konsumen

Dijawab oleh : Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Sdr. Pryitno dari Jawa Barat terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi kepada Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan hukum sdri maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang sedang anda hadapi, mari kita mulai bahas Dari segi Aspek Yuridis-Formil. Sebelumnya kita lihat Pengertian Perjanjian menurut hukum perdata, menurut Pasal 1313 KUHPerdata, Perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan hukum antara dua orang atau lebih yang disebut Perikatan yang di dalamya terdapat hak dan kewajiban masing-masing pihak. Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menegaskan bahwa: “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Perjanjian merupakan suatu perbuatan hukum yang di lakukan oleh dua orang atau lebih yang memiliki akibat hukum atas hak dan kewajiban bagi para pembuatnya. Dalam suatu Perjanjian menurut pasal 1234 KUHPerdata meliputi kegiatan (prestasi): 1. Menyerahkan sesuatu, misalnya melakukan pembayaran uang; 2. Melakukan sesuatu, misalnya melakukan suatu pekerjaan; dan 3. Tidak melakukan sesuatu, misalnya hari Minggu adalah hari libur, maka pekerja boleh tidak bekerja. Kalau kita lihat uraian permasalahnya bahwa telah tejadi kesepakatan antara A dan B untuk melakukan jual beli tanah dengan alas hukumnya dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB. Mengenai keinginan pihak B untuk merubah/memanipulasi harga jual tanah dengan alasan untuk menghemat pada saat pembayaran pajak tapi ditolak oleh si A merupakan hal yang sudah sepatutnya.sehingga kedua belah pihak belum/tidak menandatangani draft PPJB tersebut Hal ini berarti belum terjadi kesepakatan jual beli anatara A dan B. Karena sebagaimana yang dijelaskan diatas bahwa isi PPJB memuat perjanjian mengenai besaranya harga jual secara ril/harga jual tanah yang sebenarnya karena nantinya PPJB ini akan dijadikan/dibuatkan AJB oleh PPAT. AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing. Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli Ada Hal-hal yang Penting Mengenai Perjanjian PPJB a. Obyek Pengikatan Jual Beli Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyek pengikatan jual-beli ada tiga. Tiga obyek itu meliputi luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya. Soal penguraian obyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara detail. Jangan sampai ada data dan informasi yang kurang. b. Kewajiban dan Jaminan Penjual Bagi penjual yang hendak menawarkan obyek yang dijual pada pembeli yakni berupa tanah, maka wajib menyerahkan tanah tersebut beserta surat-suratnya sesuai dengan harga yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah yang ditawarkan sedang tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Apabila ada pernyataan yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya. c. Kewajiban bagi Pembeli Kewajiban pembeli adalah membayar  harga tanah yang telah disepakati dalam PPJB sebesar 3,8M dan jika sudah menyerahkan uang DP sebesar 1,2 M maka harus dicantumkan pula kapan sisa pembayaran harus dilunasi oleh pembeli serta mencantumkan sanksi dari keterlambatan berupa denda. d. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli tanah/rumah.  Secara garis besar, PPJB berisikan beberapa faktor penting, yaitu: - Pihak yang melakukan kesepakatan; - Kewajiban bagi penjual dan pembeli; - Uraian obyek pengikatan jual beli; - Jaminan penjual bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa; - Pengalihan hak; - Pembayaran pajak masing-masing pihak - Pembatalan pengikatan; - batas waktu penyelesaian sisa pembayaran dari pihak pembeli - keadaan memaksa/force majeure - Penyelesaian Perselisihan. - tanda tangan para pihak/yang mewakili disertai surat kuasa dari masing-masing/salah satu pihak karena suatu alasan tertentu. Dalam membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil, yaitu kebenaran yang didasarkan sebatas pada bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak yang berperkara. Oleh karena itu, umumnya suatu bukti tertulis berupa surat atau dokumen memang sengaja dibuat oleh para pihak untuk kepentingan pembuktian nanti, apabila sampai ada sengketa. Dalam pembuktian suatu perkara perdata, Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) atau Pasal 164 (RIB/HIR) telah mengatur jenis alat-alat bukti dalam hukum acara perdata, yaitu: Bukti Surat; Bukti Saksi; Persangkaan; Pengakuan; Sumpah. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan notaris merupakan akta otentik (vide: Pasal 1868 KUH Perdata) (jika PPJB anda dibuat dihadapan notaris). Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut, Pasal 1870 KUH Perdata telah memberikan penegasan bahwa akta yang dibuat dihadapan notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Adapun, kutipannya sebagai berikut, Pasal 1870 KUH Perdata; “Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.” Sebagai informasi, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT. Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli. Berdasarkan uraian saya diatas, maka untuk Menjawab pertanyaan saudara akan diuraikan poin perpoin; 1. Langkah hukum yang bisa anda lakukan terkait dengan pelaksanaan isi kesepakatan melakukan upaya hukum gugatan ke pengadilan untuk pembatalan isi perjanjian dan mengembalikan uang DP yang sudah diserahkan oleh si B kepada si A, dan si B harus menghentikan segala kegiatan mengkavling tanah untuk perumahan yang akan dijual. Sesuai dengan pasal 1320 KUHPerdata tentang syarat sahnya suatu perjanjian. 2. Langkah hukum yang lain adalah anda bisa juga melakukan gugatan kepada si B untuk melaksanakan isi kesepakatan untuk menyerahkan sisa pembayaran yang belum diberikan kepada anda, jika tidak maka pihak B telah wanprestasi. Pasal 1234 KUHPerdata. 3. Untuk pertanyaan poin 2 anda, berarti yang terjadi bahwa sekarang si A adalah berperan sebagai penjual tanah kavling kepada para konsumen. Jika hal ini yang terjadi masih bisa dilakukan perbuatan jual beli antara si A selaku pemilik tanah awal dengan para konsumen. Namun harus dipastikan dulu bahwa anda harus membatalakn perjanjian jual beli tanah dengan si B dan mengembalikan uang DP sebesar 1,2 M tersebut yang telah diserah kan si B kepada si A, kecuali kalau telah diperjajikan bahwa DP akan hangus jika dalam jangka waktu tertentu tidak segera dilunasi sisa pembayaran yang masih terhutang. 4. Untuk tindakan mengelola tanah milik orang lain harus seijin dan ada kesepakatan/perjanjian antara si pengelola tanah dengan pihak pemilik tanah tersebut. Namun jika melakukan tindakan menjual tanah yang bukan miliknya tanpa sepengetahuan dan seijin pemiliknya merupakan suatu tindak pidana. Karena pastinya akan ada pihak yang dirugikan, yakni pemilik tanah tersebut. Namun pada jika yang melakukan penjualan tanah kavling si A selakau pemilik tanah awal kepada para konsumen masih diperbolehkan, selama perjanjian jual beli antara si A dan B telah dibatalkan oleh si A karena dianggap B telah melakukan perbuatan ingkar janji / wanprestasi. Untuk konsumen yang sudah tertipu oleh si B yang telah kabur membawa uang konsumen dapat dilaporkan kepada pihak kepolisian dengan pasal penipuan. Pasal 378 KUHP: Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi utang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun. Para konsumen yang tertipu tersebut oleh si B yang jelas-jelas kabur dan tidak bertanggungjawab dapat melakukan gugatan perbuatan melawan hukum jo pasal 1365 KUHPerdata untuk menuntut pengemablian seluruh uang konsumen yang sudah diterima oleh si B. Pasal 1365 KUH Perdata menyebutkan bahwa tiap perbuatan melawan hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut'. Terkait dengan bahwa telah terjadi kesepakatan antara konsumen dengan pihak B dianggap perikatan itu batal demi hukum, karena mendirikan bangunan ditanah milik orang lain (tanah milik si A) tanpa ijin dari si pemilik yaitu A dan termasuk perbuatan melawan hukum. Pasal 1320 KUHPerdata jo. Pasal 1365 KUHPerdata. Mohon kepada Saudara Prayitno untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1