Pengenaan dan Perhitungan BPHTB atas Tanah Girik Warisan yang Belum Dibaliknama Saat Akan Dijual

Dijawab oleh : Fawahid Haidar, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudara Untung Prayitno dari Provinsi Jawa Barat, maka atas pertanyaan dapat di sampaikan sebagai berikut: Tanah Girik warisan dikenakan BPHTB Tanah girik adalah tanah yang belum bersertifikat. Girik bukanlah tanda bukti hak atas tanah, tetapi bukti bahwa si pemilik girik menguasai tanah milik adat dan sebagai pembayar pajak atas tanah tersebut. Girik dapat dijadikan dasar untuk memohon hak atas tanah, karena (untuk memperoleh sertifikat) pada dasarnya hukum pertanahan kita bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Ketentuan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”). Di Indonesia banyak tanah girik di warsikan oleh orang tuan kepada ahli waris. Dengan status tanah tersebut nampaknya perlu dilakukan balik nama kepada ahli waris (yuridis levering), sehingga ahli waris memperoleh kepastian hukum dengan memperoleh sertifikat. Sehingga apabila dilakukan peralihan hak (di jual, tukar menukar, di benbankan, di gadaikan dan sebagainya) menjadi lebih mudah. Mengenai BPHTB Apabila seseorang meninggal dunia dan meninggalkan warisan berupa sebidang tanah dan bangunan, sebenarnya akan muncul beragam masalah keuangan kepada ahli waris. Kenapa bisa begitu? Hal ini terjadi karena adanya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) waris atas tanah dan bangunan. BPHTB karena warisan, diatur pada Undang-Undang Nomor. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“UU BPHTB”) karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak. BPHTB waris adalah pengenaan pajak kepada para ahli waris, sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pewaris kepada ahli warisnya. Sebagaimana perolehan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Prinsipnya adalah para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan dan karena itu negara mengenakan pajak. Berdasarkan Pasal 2 UU BPHTB: (1) Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. (2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi: a. pemindahan hak karena: 1. jual beli; 2. tukar-menukar; 3. hibah; 4. hibah wasiat; 5. waris; 6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya; 7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; 8. penunjukan pembeli dalam lelang; 9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 10. penggabungan usaha; 11. peleburan usaha; 12. pemekaran usaha; 13. hadiah. b. pemberian hak baru karena: 1. kelanjutan pelepasan hak; 2. di luar pelepasan hak. (3) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah: a. hak milik; b. hak guna usaha; c. hak guna bangunan; d. hak pakai; e. hak milik atas satuan rumah susun; f. hak pengelolaan." Saran Notaris Pihak notaris menerangkan bahwa ada 3 macam pajak yang harus dibayar. 1. PPh final atas penjualan tanah tsb. 2. BPHTB terutang atas tanah tersebut. 3. PBB terutang. Sedangkan pihak pembeli harus membayar BPHTB juga atas pengalihan hak tersebut. Saran notaris tersebut adalah sesuai dengan UU BPHTB. Menjawab Pertanyaan Anda 1) Menurut Undang-Undang tentang BPHTB hak atas tanah girik dikecualikan dari pengenaan BPHTB. 2) Apabila memang tanah girik dikenakan BPHTB bagaimana perhitungan NPOP nya ? Untuk pertanyaan no 1, dapat disampaikan bahwa berdasarkan Pasal 3 ayat (1) UU BPHTB, bahwa Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh: a. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum; c. badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut; d. orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama; e. orang pribadi atau badan karena wakaf; f. orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah. Berdasarkan UU BPHTB tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa tanah girik warisan bukan merupakan objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB. Bagaimana perhitungan NPOP nya?. Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP. Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP). Contoh: Seorang ayah meninggal memiliki sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan, kemudian akan dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris atau anak-anak dan istrinya. Karena proses balik nama tersebut para ahli waris diwajibkan membayar BPHTB. Data-data tanah objek warisan sebagai berikut: Luas 1.000m 2 NJOP = Rp1.000.000,- per meter NPOP = 1.000 x Rp1.000.000,- = Rp1.000.000.000,- sama dengan NJOP total NJOPTKP waris adalah Rp350.000.000,- (DKI Jakarta) Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut: BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP) BPHTB = 5 % x (Rp1.000.000.000 – Rp350.000.000) = Rp32.500.000,- Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Saudara Untung Prayitno untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1