Implikasi Hukum Kredit Koperasi dengan Agunan Sertifikat Bukan Atas Nama Saat Debitur Gagal Bayar dan Koperasi dalam Proses Pengalihan Kredit

Dijawab oleh : Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Risa terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi kepada Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan hukum sdri maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang sedang anda hadapi, mari kita mulai bahas Dari segi Aspek Yuridis-Formil. Pinjam meminjam merupakan masalah hukum keperdataan, dalam hal kasus anda merupkan suatu pinjam meminjam uang dengan jaminan sertifat rumah sebagai agunan. Agunan adalah : “Jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip Syariah’. 1 Kedudukan Harta Pihak Peminjam menurut Pasal 1131 KUH Perdata mengatur tentang kedudukan harta peminjam, yaitu bahwa harta pihak peminjam adalah sepenuhnya merupakan jaminan (tanggungan) atas utangnya. Pasal 1131 KUH Perdata menetapkan bahwa semua harta pihak peminjam, baik yang berupa harta bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari merupakan jaminan atas perikatan utang pihak peminjam. Ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata merupakan salah satu ketentuan pokok dalam hukum jaminan, yaitu mengatur tentang kedudukan harta para pihak yang berutang (pihak peminjam) atas perikatan utangnya. Pengertian hak tanggungan terdapat dalam Pasal 1 butir 1 Undang- undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah menyatakan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda- benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Dari ketentuan Pasal 1 butir 1 ini dapat disimpulkan bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Dalam penjelasan umum Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Dalam arti, bahwa jika debitur cidera janji, kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku. Hak tanggungan meliputi benda secara utuh dan keseluruhan sampai semua utang yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut dilunasi. Subjek hak tanggungan adalah pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian pengikatan hak tanggungan yaitu pemberi hak tanggungan dan penerima hak tanggungan. Hak- hak atas tanah yang dapat dijadikan objek hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah negara. Jadi dengan adanya Undang-undang Hak Tanggungan ini, hak tanggungan merupakan satusatunya lembaga jaminan atas tanah Berdasarkan definisi-definisi tersebut, unsur-unsur yang tercantum dalam hukum jaminan ini adalah: 1) Adanya kaidah-kaidah hukum jaminan yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan, traktat, dan yurisprudensi serta kaidah-kaidah hukum jaminan yang tumbuh, hidup dan berkembang dalam masyarakat; 2) Adanya pemberi dan penerima jaminan, pemberi jaminan adalah orang-orang atau badan hukum yang menyerahkan barang jaminan kepada penerima jaminan; 3) Adanya jaminan yang diserahkan oleh debitur kepada kreditur; 4) Adanya fasilitas kredit yang diawali dari pembebanan jaminan yang dilakukan oleh pemberi jaminan bertujuan untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank atau lembaga keuangan non-bank. 2 Jika piutang yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditur yang baru. Sifat yang melekat pada hak tanggungan adalah tidak dapat dibagi-bagi, artinya tetap melekat pada seluruh benda yang dijadikan objek hak meski sebagian dari utang telah dilunasi oleh debitur. Hak tanggungan meliputi benda secara utuh dan keseluruhan sampai semua utang yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut dilunasi. Debitur tidak berhak meminta kembali sebagian dari benda yang dijaminkan meski telah membayar sebagian utangnya. Pemegang hak tanggungan tetap berhak menahan seluruh benda yang menjadi objek hak tanggungan meski debitur telah membayar sebagian utangnya. Sifat lain yang perlu diketahui dari hak tanggungan adalah keberadaannya hanya sebagai perjanjian tambahan (accesoir) dari suatu perjanjian pokok. Hak tanggungan lahir dari perjanjian pokok yang sebelumnya telah dibuat oleh debitur dan kreditur. Sebagai suatu perjanjian tambahan, maka kelahiran, peralihan dan hapusnya hak tanggungan bergantung pada perjanjian pokoknya. hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan per- undang- undangan yang berlaku. Sertifikat hak tanggungan memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA". Sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga, termasuk: a. cerukan (overdraft), yaitu saldo negatif pada rekening giro nasabah yang tidak dapat dibayar lunas pada akhir hari; b. pengambilalihan tagihan dalam rangka kegiatan anjak piutang; c. pengambilalihan atau pembelian kredit dari pihak lain.” Proses take over dimulai dengan permohonan kredit oleh debitur, kemudian penyerahan semua kelengkapan data dan syarat-syarat pengajuan kredit, dilanjutkan dengan dilakukannya survey oleh Credit Officer (BI checking, trade checking, wawancara debitur, checking jaminan), apabila telah memenuhi syarat maka dilanjutkan dengan pembuatan proposal kredit yang akan diajukan kepada komite kredit. Jika proposal disetujui oleh komite kredit maka dilanjutkan dengan penandatanganan perjanjian kredit dan pengikatan jaminan yang wajib dihadiri oleh pihak Bank dan debitur. Kredit yang digunakan untuk peralihan kredit, wajib secara tegas dinyatakan dalam akta perjanjian kredit yang menyatakan bahwa pemberian kredit sebagian dipakai untuk fasilitas peralihan kredit di tempat asal. Dalam hal take over kredit, setelah melakukan penandatanganan perjanjian kredit dan pengikatan jaminan, maka debitur dengan didampingi pegawai bank kreditur baru menuju ke kreditur awal untuk melakukan pelunasan dengan dana yang diperoleh dari kreditur baru atau pihak ketiga. Dalam peralihan kredit, kreditur awal tidak boleh memperoleh dua kali pembayaran atas utang yang sama dari debitur dan pihak ketiga. Apabila pelunasan telah dilakukan, maka wajib meminta slip tanda pelunasan serta asli bukti kepemilikan jaminan yang telah dibebani Hak Tanggungan dengan terlebih dahulu dilakukan roya (pencoretan hak) atas nama kreditur awal. Proses pemberian slip tanda pelunasan dan pencoretan catatan atau roya Hak Tanggungan harus dilakukan pada hari yang sama dengan penandatanganan perjanjian kredit dan pengikatan jaminan. Peristiwa peralihan kredit ini memenuhi unsurunsur yang terdapat pada peristiwa subrogasi yaitu adanya penggantian hak kreditur oleh pihak ketiga, adanya pembayaran yang dilakukan pihak ketiga terhadap kreditur dan terjadi karena perjanjian yang dibuat antara pihak debitur dengan pihak ketiga. Kewajiban yang dipenuhi oleh pihak ketiga adalah pembayaran pelunasan kredit kepada kreditur awal yang untuk selanjutnya pihak ketiga ini menjadi kreditur baru atas debitur tersebut berdasar akta perjanjian yang telah dibuat dan disepakati bersama antara debitur dan pihak ketiga. Sedangkan Fungsi dari dibuatnya perjanjian dihadapan notaris (berupa akta autentik) sebelum pemberian kredit adalah untuk menjamin kepentingan pihak ketiga yang akan menggantikan kedudukan kreditur lama. Jaminan yang diberikan debitor kepada debitor biasanya adalah suatu benda yang kemudian disebut sebagai benda jaminan. Dalam suatu jaminan debitor sering diminta untuk menjaminkan aset pribadinya, seperti real estate, saham dan obligasi, dan aset pribadi lainnya. Jaminan khusus yang banyak digunakan dalam praktik kegiatan perbankan adalah jaminan kebendaan berupa tanah. Penggunaan tanah sebagai 99 jaminan kredit, baik untuk kredit produktif maupun konsumtif, didasarkan pada pertimbangan tanah karena dinilai paling aman dan mempunyai nilai ekonomis yang relatif tinggi. Beralihnya hak tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru kepada Kantor Pertanahan. Pendaftaran beralihnya hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah hak tanggungan dan buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Tanggal pencatatan pada buku tanah adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya hak tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya. Beralihnya hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan. Sebagamana perlu kita ketahui bersama bahwa Syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPer, sebagai berikut: Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 syarat: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3. Suatu hal tertentu. 4. Suatu sebab yang halal. Suatu perjanjian dianggap cacat atau dianggap tidak ada apabila:  mengandung paksaan (dwang), termasuk tindakan atau ancaman atau intimidasi mental.  mengandung penipuan (bedrog), adalah tindakan jahat yang dilakukan salah satu pihak, misal tidak menginformasikan adanya cacat tersembunyi.  mengandung kekhilafan/kesesatan/kekeliruan(dwaling), bahwa salah satu pihak memiliki persepsi yang salah terhadap subyek dan obyek perjanjian. Kesepakatan, dimaksudkan bahwa kedua subyek yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat mengenai segala hal yang ada dalam perjanjian secara sadar, tanpa paksaan dari pihak manapun, tanpa unsur penipuan dan unsur kekhilafa. Apabila salah satu pihak merasa tertipu sehingga menandatangi perjanjian, maka pihak yang merasa dirugikan tersebut dapat meminta pembatalan pada pengadilan negeri setempat untuk membatalkan perjanjian yang telah ditandatanganinya dimana penipuan harus terbukti telah terjadi. Dalam kasus saudara ini mau diadakan peralihan hak tanggungan dengan mengambil alih-take over dari pinjaman bank yang lama ke pihak bank/kreditur yang baru. dalam pengambilalihan kredit atau take over kredit, jaminan/agunan tidak serta merta dapat diserahkan oleh debitur kepada kreditur ketika perjanjian kredit disepakati karena harus melalui mekanisme pelunasan terlebih dahulu kepada kreditur lama oleh kreditur baru yang akan mengambilalih/take over. Agar anda selaku konsumen/debitor tidak dirugikan maka sebaiknya anda melakukan 1. pengecekan penghitungan cicilan dan bunga atau prsoses penghitungan dan cara penghitungan kredit beserta bunganya di bank yang baru. 2. pastikan anda selaku debitor tidak termasuk kredit macet/gagal bayar 3. minta tempo/jangka waktu peminjaman yang fleksibel untuk memudahkan anda dalam melakukan cicilan per bulan 4. pastikan semua proses dan prosedur take over berjalan dengan aman sesuai dengan peraturan yang berlaku. 5. Terkadang take over merupakan salah satu solusi masalah keuangan anda. 6. Kalau anda curiga dengan pihak koperasi lebih baik anda sendiri yang menentukan dengan bank apa take over akan dilakukan. 7. Perjanjian harus berdasarkan pasal 1320 KUHPerdata, jika terjadi suatu hal mengandung kekhilafan/kesesatan/kekeliruan, paksaan, penipuan maka bisa dibatalkan/batal demi hukum Mohon kepada Saudara Risa untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1