Legalitas dan Tata Cara Pembelian Fasilitas Posyandu sebagai Fasilitas Umum Perumahan untuk Dialihfungsikan Menjadi Garasi

Dijawab oleh : Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Menilik informasi yang disampaikan bersangkutan, bahwa ada keinginan masyarakat dan perangkat lingkungan untuk merenovasi kantor RT/RW. Keingingan tersebut mendapat dukungan oleh masyarakat. Dari sudut pandang sosial, kemungkinan Sdr. Ubachtiar mendapat kepercayaan untuk mengakuisisi fasilitas Posyandu tersebut. Bisa juga dengan pertimbangan kemampuan atau dukungan finansial Sdr. Ubachtiar. Namun demikian, ada banyak faktor yang menjadi irisan bahkan menimbulkan permasalahan jika tidak dipastikan terlebih dahulu status tanah/bangunan yang akan menjadi obyek jual beli tersebut. Terhadap hal tersebut, perlu dilakukan pemikiran yang matang dan cermat. Perkara jual beli merupakan perkara yang lumrah dan sudah banyak diatur dalam hukum positif (hukum yang berlaku) di negara kita. Terlebih lagi, proses jual beli tentu melibatkan para pihak yang berkepentingan. Dengan kata lain, jangan sampai terjadi hal hal yang tidak diinginkan seperti kerugian yang dialami salah satu pihak apalagi menimbulkan permasalahan hukum di kemudian hari. Untuk itu ada beberapa hal yang harus diperhatikan oleh Saudara, yaitu : 1. Terkait masalah peraturan yang berlaku; 2. Sejarah/history tanah dan bangunan/fasilitas yang ada di dalamnya; 3. Nilai ke ekonomian; 4. Dampak hukum di kemudian hari. Sebaiknya Sdr. Ubachtiar perlu memahami proses jual beli yang diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Pada pasal 1457 KUH Perdata terjemahan R Subekti disebutkan bahwa jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Dari pasal ini, unsur pihak lain yang membayar tepat disandingkan dengan Keinginan pengampu RT/RW dan masyarakat sekitar agar Sdr. Ubachtiar membeli fasilitas posyandu tersebut. Sementara pihak lainnya yang menyerahkan menjadi tanda tanya/belum jelas. Siapa yang memiliki fasilitas posyandu tersebut. Perlu ditelusuri asal usul tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Apakah itu jenis tanah adat, tanah milik, tanah fasum/fasos. Setelah diketahui pemiliknya, maka ada aturan yang berlaku terkait pemanfaatannya, apalagi akan dipindahtangankan. Pertanyaan berikutnya bentuk kepemilikannya seperti apa. Jangan sampai niat baik untuk mendukung program yang baik menjadi cacat ketika ada proses jual beli yang menimbulkan hukum dikemudian hari. Fasum/fasos adalah kewajiban Developer untuk menyediakan sarana dan prasarana perumahan sebagaimana UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman, di dalam pasal 3 disebutkan salah satunya adalah terkait upaya mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, termasuk juga meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan, menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan budaya serta menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan. Dengan kata lain, fasum/fasos adalah milik bersama guna penataan ruang untuk mewujudkan keseimbangan sehingga memberikan dampak yang positif dan berdaya guna sesuai pemanfaatan yang proporsional. Saran saya sebaiknya ada forum resmi baik dari masyarakat maupun pengembang dan pengampu di bidang pertanahan. Sehingga apa yang dihasilkan dari kesepakatan bisa dituangkan dalam bentuk perjanjian dan kesepakatan terkait status tanah/bangunan yang berdiri di atasnya/fasilitas posyandu tersebut. Merujuk pada sistem hukum nasional yang bersumber pada Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, status kepemilikan tanah diatur dalam. Jenis status kepemilikan tanah ada beberapa tingkatan, yaitu: 1. Hak Milik 2. Hak Guna Bangunan 3. Hak Guna Usaha 4. Hak Pakai 5. Hak Satuan Rumah Susun 6. Tanah girik / petok / rincik / ketitir / verponding, Tanah ini merupakan tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau disertifikasi pada Badan Pertanahan setempat.Girik bukan tanda bukti atas kepemilikan tanah, melainkan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak (PBB) dan pengelola tanah milik adat atas bidang tanah tersebut serta bangunan di atasnya. 7. Hak Sekunder / Derivatif Yang termasuk hak atas tanah ini adalah : a. Hak sekunder yang ditumpangkan di atas hak lain yang memiliki derajat lebih tinggi, seperti HGB, HGU, dan Hak Pakai di atas tanah Hak Milik. b. Hak Sewa di atas tanah Hak Milik / HGB / HGU (right of lease building) c. Hak Sewa atas tanah pertanian. d. Hak membuka tanah (right of clear land) dan memungut hasil hutan (right to harvest forest product). Hak ini hanya bisa didapat oleh WNI dan diatur oleh Peraturan Pemerintah.  Kepemilikan hak ini tidak berarti bisa mendapatkan hak milik (right of ownership) atas tanah yang bersangkutan. e. Hak usaha bagi hasil. f. Hak menumpang (Hak Numpang Karang), g. Hak Jaminan atas tanah yang terdiri dari gadai dan Hak Tanggungan. 8. Hak lain-lain yang sifatnya sementara, seperti : a. Hak guna air b. Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan c. Hak guna ruang angkasa Dari ke delapan hak ini, apakah status tanah tersebut masuk dalam salah satu kategori? Lalu bagaimana peran pemerintah ? Pemerintah sebagaimana diatur dalam pasal 5 ayat 1 UU Nomor 1 Tahun 2011 mempunyai tanggung jawab atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang pembinaannya dilakukan oleh pemerintah. Selanjutnya dalam rangka pembinaan pemerintah mempunyai peran bagaimana perencanaan, pengaturan, pengendalian dan pengawasannya. Kemudian di dalam pasal 130 dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, setiap orang wajib: a. menjaga keamanan, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan di perumahan dan kawasan permukiman; b. turut mencegah terjadinya penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang merugikan dan membahayakan kepentingan orang lain dan/atau kepentingan umum; c. menjaga dan memelihara prasarana lingkungan, sarana lingkungan, dan utilitas umum yang berada di perumahan dan kawasan permukiman; dan d. mengawasi pemanfaatan dan berfungsinya prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman. Kemudian pasal 135 menegaskan perihal larangan memindahtangankan, berikut bunyinya: “Setiap orang dilarang menyewakan atau mengalihkan kepemilikannya atas rumah umum kepada pihak lain.” Kemudian di dalam pasal 136, “Setiap orang dilarang menyelenggaraan lingkungan hunian atau Kasiba yang tidak memisahkan lingkungan hunian atau Kasiba menjadi satuan lingkungan perumahan atau Lisiba.” Dan di pasal 137, “Setiap orang dilarang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya.” Sebagai informasi, Kasiba adalah Kawasan Siap Bangun sedangkan Lisiba adalah Lingkungan Siap Bangun. Menurut UU No 1 Tahun 2011, fasilitas komplek dalam hal ini (posyandu) adalah bagian dari Lisiba yang didalamnya diatur perihal sarana dan prasarana, jamak dikenal dengan fasum/fasos. Nah sanksi pidananya untuk penyalahgunaan Lisiba ini ada dalam pasal 154 yaitu : “Setiap orang yang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 137, dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). Dan pasal 161, menegaskan : (1) Orang perseorangan yang dengan sengaja membangun Lisiba sebagaimana dimaksud dalam Pasal 145 ayat (2), dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah). (2) Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku dapat dipidana dengan pidana tambahan berupa pembongkaran Lisiba yang biayanya ditanggung oleh pelaku. Mohon kepada Saudara Raisa Rahmi untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1