Keabsahan Akta Jual Beli dan Surat Kuasa Penjualan Tanah Warisan yang Ditandatangani Sebagian Ahli Waris serta Langkah Hukum Mempertahankan Hak Ahli Waris

Dijawab Oleh Penyuluh Hukum Ahli Madya Rr. Yuliawiranti S., SH., MH., CN. Berdasarkan pertanyaan klien dapat disampaikan hal-hal sebagai berikut: 1. Berdasarkan Pasal 832 ayat (1) juncto Pasal 833 ayat (1) KUH Perdata maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris Pasal 832 ayat (1) KUH Perdata: Menurut undang-undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini. Pasal 833 ayat (1)KUH Perdata: Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal. Berdasarkan pasal tersebut, anak dari pewaris berhak atas tanah warisan tersebut yang sudah dibuktikan dengan penetapan waris dari pengadilan negeri. 2. Permasalahan timbul karena tanah tersebut dijual kepada pihak lain dengan akta notaris tahun 1987, dan asumsi kami bahwa sertifikat yang sudah balik nama ke 7 ahli waris tersebut diberikan kepada pihak pembeli, padahal pembayarannya belum dibayar dengan lunas dan sertifikat belum balik nama ke nama pembeli. Berdasarkan kasus yang disampaikan klien, analisa kami bahwa akta notaris tahun 1987 itu merupakan akta pengikatan jual beli (PPJB), karena pembeli belum membayar lunas kepada penjual, maka belum menjadi Akta Jual Beli (AJB), dan sertifikat juga masih atas nama para ahli waris. Padahal seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Menurut Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn., dalam bukunya yang berjudul Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Memahami Masalah Hukum Waris (hal. 176-177), sebagaimana kami sarikan, mengatakan jika ingin dilakukan penjualan, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan Notaris pembuat akta tersebut (misalnya karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris. 3. Dalam hal jual beli tanah tersebut tidak ada persetujuan dari para ahli waris, maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya (karena yang sekarang memegang hak milik atas tanah tersebut yaitu para ahli waris). Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUHPer di atas, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris. 4. Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan dari mereka, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata, yang berbunyi: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.” 5. Tetapi di dalam KUH Perdata, juga diatur salah satu cara hapusnya perjanjian adalah karena Lewat waktu/daluwarsa. Menurut pasal 1946 KUH Perdata, daluwarsa atau lewat waktu adalah suatu upaya untuk memperoleh sesuatu atau untuk dibebaskan dari suatu perjanjian dengan lewatnya suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan oleh undang-undang. Dalam pasal 1967 KUH Perdata disebutkan bahwa segala tuntutan hukum, baik yang bersifat kebendaan, maupun yang bersifat perseorangan hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun. Dengan lewatnya waktu tersebut, maka perjanjian yang telah dibuat tersebut menjadi hapus. Namun hal ini terdapat pengecualian artinya Daluwarsa itu bisa dicegah apabila sebelumnya telah ada/dilakukan suatu peringatan, suatu gugatan, dan tiap perbuatan-perbuatan berupa tuntutan hukum, masing-masing dengan pemberitahuan dalam bentuk yang telah ditentukan, ditandatangani oleh pejabat yang berwenang dalam hal itu atas nama pihak yang berhak, dan disampaikan kepada orang yang berhak dicegah memperoleh daluwarsa itu. Jadi apabila para ahli waris, sebelumnya telah melakukan upaya-upaya misalnya peringatan/penagihan sisa pelunasan pembayaran, suatu gugatan dan lain-lain kepada si pembeli sepanjang bisa dibuktikan, maka daluwarsa bisa dicegah.