Sengketa Jual Beli Rumah dengan Perantara yang Memanipulasi Harga dan Mengambil Keuntungan Sepihak

Dijawab oleh : Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (JFT Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan ALFIATU dari JAWA TENGAH terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan hukum anda, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum perdata maupun pidana 1. SISI HUKUM PERDATA Permasalahan hukum anda yang dipaksa untuk membeli sebuah rumah dengan cara dipinjamkan uang oleh teman saudara yang ternyata bahwa rumah yang anda beli tersebut ternyata harganya diluar harga pasaran yang berlaku didaerah tersebut. Dan anda pun merasa telah dibohongi atas harga rumah dan teman anda mendapatkan keuntungan dari harga transaksi rumah tersebut. Jika alasan anda bahwa anda telah dipaksa untuk membeli rumah oleh teman anda maka anda dapat membatalkan perjanjian rumah tersebut. Berdasarkan Pasal 1321 KUHPerdata: “Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.” Untuk penjelasan pengertiandari kata paksaan dimaksud diatas, pada Pasal 1324 KUHPerdata: “Paksaan terjadi, bila tindakan itu sedemikian rupa sehingga memberi kesan dan dapat menimbulkan ketakutan pada orang yang berakal sehat, bahwa dirinya, orang-orangnya, atau kekayaannya, terancam rugi besar dalam waktu dekat. Dalam pertimbangan hal tersebut, harus diperhatikan usia, jenis kelamin dan kedudukan orang yang bersangkutan.” Sedangkan ketika transaksi jual beli rumah terjadi posisi anda berada diluar kota, saya mengasumsikannya bahwa anda sedang tidak berada dilokasi dimana trasnsaksi jual beli rumah itu terjadi. Jika hal ini yang terjadi maka apakah teman saudara telah mendapatkan surat kuasa beli dari anda untuk melakukan transaksi jual beli rumah tersebut. Berdasarkan Pasal 1792 KUHPerdata, pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya untuk dan atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Pada Pasal 1793 KUH Perdata menyatakan bahwa kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum, dalam suatu tulisan di bawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat atau pun dengan lisan, Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa. Jika anda merasa tidak pernah memberikan kuasa untuk membeli rumah tersebut, maka teman anda tidak berwenang melakukan tindakan hukum berupa jual beli rumah tersebut karena secara hukum teman anda tidak cakap/tidak memiliki kerwenangan dalam melakukan transaksi jual beli tersebut. Namun jika anda pernah memberikan kuasa baik secara tertulis maupun lisan dan ternyata anda merasa dirugikan maka anda bisa melakukan gugatan ganti rugi kepada teman anda. Hal ini diatur dalam Pasal 1817 KUH Perdata yang menyatakan bahwa si kuasa dapat membebaskan diri dari kuasanya dengan pemberitahuan penghentian kepada si pemberi kuasa. Jika namun itu pemberitahuan penghentian ini baik karena ia dilakukan dengan tidak mengindahkan waktu maupun karena sesuatu hal lain karena salahnya si kuasa, membawa rugi bagi si pemberi kuasa, maka orang ini harus diberikan ganti rugi oleh si kuasa; kecuali apabila si kuasa berada dalam keadaan tak mampu meneruskan kuasanya dengan tidak membawa rugi yang tidak sedikit bagi dirinya sendiri. Jika anda merasa dalam transaksi jual beli rumah tersebut mengandung unsur penipuan seperti yang anda tuduhkan kepada teman anda, maka anda harus bis membuktikan telah terjadi penipuan dimaksud. Dalam Pasal 1328 kuhperdata menyatakan bahwa; Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan. Pasal 1321 KUHPerdata menegaskan bahwasanya tiada sepakat yang syah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan.  Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata hal tersebut adalah pelanggaran terhadap syarat subyektif perjanjian yang membawa konsekuensi perjanjian dapat dimohonkan pembatalannya oleh salah satu pihak kepada hakim. Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, syarat sahnya perjanjian adalah : 1.          Kesepakatan para pihak 2.          Kecakapan 3.          Suatu hal tertentu 4.          Sebab yang halal Dari seluruh rangkaian yang sudah saya uraikan secara perdata tersebut, maka anda dapat melakukan :  Gugatan secara perdata ke pengadilan negeri dan meminta kepada hakim agar perjanjian jual beli rumah tersebut dinyatakan dibatalkan, karena transaksi jual beli rumah tidak ada kuasa untuk membeli dari anda maka teman anda masuk kategori orang yang tidak berwenang melakukan perbuatan hukum transaksi jua beli. (syarat subyektif – kecakapan/kewenangan sebagaiaman diatur dalam pasal 1320 angka 2, maka dapat dibatalkan melalui hakim di pengadilan)  Jika terkait dengan penipuan harga jual beli rumah yang tidak wajar/terlalu mahal. maka perbuatannyanya dianggap batal demi hukum. Dari awal dianggap tidak pernah terjadi transaksi jual beli. (syarat obyektif - sebab yang halal sebagaimana diatur dalam pasal 1320 angka 4, maka batal demi hukum) 2. SISI HUKUM PIDANA Jika memang terjadi tindak pidana penipuan dan semua unsur-unsurnya telah terpenuhi dalam kasus anda, maka anda dapat melaporkannya kepada pihak kepolisian untuk segera diusut secara tuntas kasus pidana penipuannya dengan cara anda mengumpulkan semua barang bukti sesuai dengan alat bukti sebagaimana yang diatur dalam PASAL 184 KUHAP seperti, surat dan saksi kepada pihak penyidik kepolisian. Tindak pidana penipuan bertujuan untuk mendapatkan keuntungan, dengan mendapatkan barang, diberikan utang, maupun dihapus utangnya. Orang yang melakukan tindak pidana penipuan diancam penjara maksimal empat tahun. Pasal 378 KUHP selengkapnya berbunyi sebagai berikut: Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi utang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun. Demikian pendapat dan jawaban hukum kami, semoga bermanfaat bagi anda. Dasar hukum - KUHPERDATA - KUHPIDANA Berdasarkan kesimpulan yang telah diambil, maka diberikan saran-saran sebagai berikut: 1. Bagi masyarakat, diharapkan tetap berhati-hati dan bijaksana dalam setiap melakukan suatu perbuatan hukum, yang salah satunya dalam transaksi jual beli. 2. Usahakan semua trasnsaksi dalam hukum keperdataan dibuatkan surat perjanjian, surat kuasa, kuitansi atau tanda terima lainnya diatas materai sebagai bukti surat 3. Jangan terlalu mudah terperdaya oleh orang lain, pastikan segala sesuatunya sudah berjalan sesuai dengan hukum. 4. Jangan main hakim sendiri/melakukan tindakan secara sepihak yang dapat berakibat fatal. 5. Selesaikan segala permasalahan melalui jalur damai/kekeluargaan, Pergunakan jalur hukum, baik pidana maupun perdata untuk mempertahankan hak-hak kita. 6. Segera konsultasikan kepada konsultan hukum, baik sebelum maupun sesudah melakukan transaksi untuk menghindari permasalahan hukum dikemudian hari. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Saudara Alfiatu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1