Keabsahan dan Perlindungan Hukum Pembelian Apartemen Second dengan Status AJB Induk Belum Pecah serta Pengalihan Hak dan Dokumen Pengikat di Notaris

Oleh Hasanudin, SH., MH. (JFT Penyuluh Hukum Ahli Muda) Dalam konteks jual beli dan terkait obyek yang diperjualbelikan, ada satu hal yang harus diketahui yaitu, aturan. Terkait ini, aturan yang bisa dijadikan pedoman adalah KUHPerdata (Jual beli, perikatan, perjanjian, UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan, PP nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun dan peraturan lainnya. Status kepemilikan apartemen yang berkekuatan hukum dinamakan Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Status kepemilikan ini beda dengan kepemilikan rumah (Sertifikat Hak Milik). Perlu dipahami bahwa status kepemilikan hunian ini mempunyai perbedaan yaitu jika membeli suatu rumah, Anda akan menjadi pemilik tunggal dari tanah beserta bangunan di atasnya. Tidak heran, statusnya pun SHM. Namun ini tidak berlaku untuk rumah susun atau apartemen. Untuk hunian vertikal ini, status hukum yang Anda miliki adalah SHMSRS atau yang juga dikenal dengan strata title. Strata title adalah hak milik atas satuan rumah susun (sarusun). Strata title juga merupakan hak kepemilikan bersama, atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik. Artinya, di ruang pribadi (unit apartemen), si pemilik tidak terikat peraturan. Sementara di ruang ruang publik, dia terikat peraturan, karena ruang publik milik semua penghuni. Seperti yang dijelaskan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Satuan Rumah Susun, hak-hak yang dimiliki oleh pemilik unit apartemen tidak hanya menyangkut hak milik perorangan, tapi juga hak milik bersama. Hukum status kepemilikan apartemen ini harus benar-benar Anda pahami. Pembeda lainnya adalah bila anda telah melunasi pembelian unit apartemen bukan berarti langsung mendapatkan sertifikat. Salah satu perbedaan SHMSRS dengan SHM bisa dilihat dari segi kepengurusannya. Ketika ingin mengurus SHM untuk rumah, Anda bisa mengurusnya langsung di kantor pertanahan setempat, atau melalui notaris. Namun untuk sertifikat apartemen, ini diurus melalui pengembang. Berikut beberapa hal untuk mengurus SHMSRS, yaitu : 1. Pemisahan satuan-satuan rumah susun dituangkan dalam akta pemisahan sesuai Peraturan BPN No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun 2. Mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan, pengembang wajib mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten / Kotamadya setempat. 3. Setelah disahkan, pengembang harus mendaftarkan Akta Pemisahan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan kelengkapan persyaratan seperti sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, dan warkah lainnya. 4. Setelah Akta Pemisahan telah terdaftar dan Buku Tanah selesai, diterbitkanlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Buku Tanah ini menjadi dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun. Proses pembuatan SHMSRS dilakukan dengan membuat salinan dari Buku Tanah. Tahapannya adalah membuat salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama, lalu membuat Gambar Daerah Satuan Rumah Susun. Dokumen-dokumen ini akan dijadikan satu dan menjadi tanda bukti sah atas Satuan Rumah Susun maupun apartemen. Persyaratan yang diperlukan :  Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup  Surat kuasa apabila dikuasakan  Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket  Sertipikat Hak Atas Tanah yang merupakan tanah bersama (asli)  Proposal pembangunan rumah susun  Ijin layak huni  Advis Planning  Akta pemisahan yang dibuat oleh penyelenggara pembangunan rumah susun, dengan lampiran gambar dan uraian pertelaan dalam arah vertikal maupun horisontal serta nilai perbandingan proposionalnya yang disahkan oleh pejabat yang berwenang (Gubernur untuk DKI Jakarta atau Bupati/Walikota)  Selain itu, pemohon juga wajib menyertakan sejumlah keterangan luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon serta pernyataan tanah tidak sengketa.  Begitu SHMSRS diterbitkan, Anda juga akan menerima salinan buku tanah beserta surat ukur hak atas tanah bersama, gambar denah lantai dan satuan rumah susun yang dimiliki, dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dengan adanya pendaftaran dalam buku tanah, sertifikat ini menjadi bukti kepemilikan yang kuat atas satuan rumah susun yang dimiliki pembeli. Jika Anda ingin mengalihkan kepemilikan, secara umum prosesnya sama seperti pengalihan hak atas sertifikat tanah dan bangunan. Namun, Anda juga harus menyertakan surat asli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris. Begitu pengembang memutuskan untuk mendirikan rumah susun atau apartemen di atas sebuah lahan, mereka akan mengurus Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) terlebih dulu. Masa berlaku SHGB ini bervariasi. Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal SHGB adalah 30 tahun. Keterbatasan waktu terhadap penggunaan tanah inilah yang membuat status kepemilikan Anda terhadap unit apartemen juga terbatas. Jika ditanyakan berapa lama masa pakai apartemen, sebenarnya tak terbatas. Namun karena tanah tempat berdirinya gedung apartemen ada masa berlaku, maka Anda sebagai pemilik unit harus memperpanjangnya dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. Setelah melihat pokok pokok di atas, maka terhadap status pengalihan hak masih AJB dan belum pecah dari indukan menjadi kewenangan pengembang untuk mengurus SHMSRS. Namun demikian, pemilik unit harus melaporkan Terkait proses jual beli, menurut pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa “jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.” Mengacu ketentuan tersebut, proses jual beli yang dilakukan secara hukum merupakan tindakan hukum yang sah, dimana hak dan kewajiban yang melekat pada obyek kebendaan menjadi berpindah kepada pembeli. Prosesnya bisa dilakukan dihadapan PPATK/Notaris dan diberikan nomor register sehingga tercatat dan aman. Sementara pihak pengembang bukan bagian dari pihak yang berada dalam perjanjian, namun demikian bisa disiasati saat penandatanganan saksi bisa saja dari pihak pengembang. Setelah terbit AJB, maka kemudian segera dilaporkan kepada Pihak Pengembang untuk kemudian direvisi segala ketentuan yang terkait kepemilikan hunian/apartemen yang sebelumnya atas nama pemilik lama kepada pemilik baru. Perihal kesepakatan dengan pemilik pertama sebaiknya bisa dilakukan dalam bentuk perjanjian, apakah sekaligus dalam bentuk Akta Jual Beli atau terpisah bisa dilakukan sepanjang pihak-pihak yang terkait sepakat. Untuk kesepakatan ini tentunya sesuai kaidah pada pasal 1320 KUHPerdata dimana disebutkan syarat sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 syarat, yaitu : sepakat, cakap membuat perjanjian, suatu hal tertentu dan sebab yang halal. Untuk dokumen apa yang diperlukan sebaiknya dibuat daftar inventaris surat surat penting terlebih dahulu yang terkait proses jual beli. Semua yang ada dalam lingkup proses ini harus diinformasikan oleh pihak penjual/pemilik pertama. Ketika sudah lengkap, maka semua obyek surat penting tersebut seperti bukti kepemilikan, identitas para pihak dan dokumen lainnya bisa dibawa ke hadapan notaris untuk dibuatkan akta dan diberikan nomor register sehingga tercatat pada bukti kepemilikan baik di kantor PPATK/notaris maupun pada kantor BPN. Demikian penjelasan kami yang dapat kami sampaikan dan dilakukan sebatas bagian dari pelaksanaan tugas memberikan saran dan nasihat yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mudah-mudahan penjelasan ini dapat membantu Anda. Terima kasih.