Langkah Hukum Pembeli Rumah dalam Satu Sertifikat yang Dijaminkan ke Bank dan Terancam Lelang

Oleh: Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya). Terima kasih atas pertanyaan Saudara Yoga kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Terkait pertanyaan saudara tentang sertifikat tanah beserta rumah yang belum dipecah diagunkan ke bank. Dari uraian masalah yang Saudara sampaikan, Ibu Saudara sudah membayar lunas tanah beserta rumah tersebut namun sertifikat belum diterima oleh Ibu Saudara bahkan menjadi agunan hutang si penjual. Hal tersebut memang melemahkan Ibu Saudara selaku pembeli, karena jika utang penjual macet maka bank langsung akan mengeksekusi/melelang seluruh tanah yang dijadikan jaminan, termasuk sebagian tanah yang Ibu Saudara beli dimana bukti jual beli tersebut hanya dengan kwitansi dan diketahui kelurahan setempat. Berdasarkan Pasal 1457 KUHperdata jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Untuk dianggap sah suatu persetujuan jual beli maka para pihak yang mengikat dirinya wajib memenuhi syarat sah persetujuan jual beli yakni : 1. Kesepakatan mereka yang mengikat dirinya 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan 3. Suatu pokok persoalan tertentu; dan 4. Suatu sebab yang tidak dilarang . Apabila salah satu pihak berupaya mengingkari kesepakatan yang telah disepakati, maka pihak yang disebut dalam kesepakatan dapat menuntut pihak yang mengingkari kesepakatan tersebut. Adapun kewajiban penjual adalah sbb : 1. Menyerahkan barang dijualnya kepada pembeli dan menjamin penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tertnteran serta tidak ada cacat yang tersebunyi pada barang tersebut. 2. Barang harus diserahkan dalam keadaan seperti waktu penjualan meliputi segla sesuatu yang menjadi perlengkapannya beserta surat bukti milik jika ada 3. Jika yang diserahkan adalah barang tidak bergerak yang telah ditentukan luas atau ukurannya, penjual wajib menyerahkannya sesuai dengan jumlah yang telah disepakati 4. Bila pembeli membatalkan pembelian, penjual wajib mengembalikan harga barang yang dijual Adapun kewajiban pembeli adalah membayar harga pembelian. Namun kewajiban pembeli dapat ditangguhkan apabila barang yang dibeli terdapat suatu tuntutan hukum sebagaimana dalam Pasal 1516 KUHPerdata. Dalam kasus yang Saudara hadapi, Ibu saudara sudah melakukan kewajibannya membayar harga tanah dan rumah tersebut sedangkan penjual belum menyerahkan kewajibannya menyerahkan sertifikat nya sehingga penjual dapat dituntut atas dasar wanprestasi. Penjual malah menjaminkan sertifikat tersebut kepada bank. Bila terjadi permasalahan misalnya si penjual tidak dapat membayar utangnya ke bank sehingga agunan yakni sertifikat tersebut dilelang maka Ibu Saudara dapat melakukan tindakan sebagai berikut : 1. Pelunasan Sebagian Hutang Penjual dan Membebaskan Sebagian Tanah Yang Dibeli dari Jaminan Hal ini dilakukan dengan melakukan pelunasan sebagian kewajiban penjual di bank, baru setelah itu Saudara meminta agar dilepaskan sebagian tanah yang sudah Ibu Saudara beli tersebut. Dalam proses pembayaran sebagian kewajiban penjual kepada bank guna mendapatkan sebagian dari tanah yang dijaminkan tersebut, sebelum dibayar harus dipastikan bahwa tanah tersebut dapat dikeluarkan dari jaminan bank dengan jumlah pembayaran tertentu. a. Bila sertifikat sudah terpecah dan dilakukan pelunasan sebagian, Ibu Saudara harus meminta dapat dilakukan pelunasan sebagian dari pokok utang, sehingga satu sertifikat dapat dibebaskan dari beban Hak Tanggungan untuk dilakukan roya partial. Kemudian antara Ibu Saudara dengan pemilik sertifikat dilakukan penandatangan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu. Untuk melakukan proses ini, harus diperhatikan apakah dalam Perjanjian Kredit dan Akta Pembebanan Hak Tanggungannya ada mekanisme pelunasan sebagian (roya partial) atau tidak. Jika tidak, opsi tersebut di atas, tetap tidak bisa dilakukan. b. Bila Kondisi sertifikat masih sertifikat induk (belum dipecah), Maka untuk dapat dilakukan jual beli harus dilakukan pelunasan seluruhnya lalu di roya. Setelah itu, sertifikat harus dipecah, sesuai dengan luasan tanah yang Ibu Saudara beli. Sertifikat yang dipecah masih atas nama pemilik lama yakni si penjual. Terhadap sertifikat tanah yang sudah dipecah sesuai dengan luasan yang Ibu Saudara beli, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu, untuk kemudian dibalik nama atas nama Ibu Saudara sebagai pembeli. Opsi ini juga dapat dipakai untuk kemungkinan jika tidak ada mekanisme pelunasan sebagian. 2. Dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli dengan Izin Bank Jika opsi 1 tidak mungkin dilakukan, maka Ibu Saudara bisa mengajukan untuk dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) dengan klausula lunas (apabila memang sudah lunas) atau akta PJB dengan klausula pembayaran secara bertahap (jika memang pembayaran dicicil/bertahap) di notaris terdekat. Namun, sebelum dilaksanakannya penanda-tanganan PJB ini, terlebih dahulu penjual harus melampirkan izin dari bank yang menyatakan bahwa bank tidak keberatan dilakukan proses transaksi pengikatan jual beli dimaksud, dengan syarat dalam hal penjual tidak dapat memenuhi kewajibannya maka pembeli menyatakan bersedia untuk dilakukan eksekusi terhadap seluruh bidang tanah termasuk tanah yang dibeli oleh Ibu saudara selaku pembeli. Perjanjian ini sebagai bukti bahwa telah dilakukan jual beli, namun belum dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli karena asli sertifikat masih dijadikan sebagai jaminan pada bank tertentu. Opsi kedua ini tidak kami anjurkan karena jika penjual sebagai debitur macet, maka sebagian bidang tanah yang sudah dibeli oleh Ibu saudara akan ikut dijual secara lelang. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum Saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: KUHPerdata