Upaya Hukum Penjual Tanah atas Akta Jual Beli yang Belum Dilunasi dan Tanah Dijual Kembali oleh Pembeli

Di jawab oleh Mugiyati, S.H., M.H., Penyuluh Hukum Madya pada Badan Pembinaan Hukum Nasional Permasalahan yang Saudara hadapi adalah adanya ingkar janji/ wanprestasi. Wanprestasi diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer), berbunyi: “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”. Penyelesaian sengketa akibat adanya wanprestasi dalam perjanjian jual beli, dapat dilakukan melalui musyawarah dari para pihak untuk penyelesaian kewajiban-kewajiban para pihak yang dipersengketakan untuk kemudian dipenuhi/direalisasikan/ dikompensasikan/ dibayar oleh pihak-pihak yang dianggap wanprestasi, atau melalui mekanisme pengadilan dengan perantaraan hakim setelah dimasukkannya gugatan wanprestasi, atau melalui saluran hukum lainnya yang tersedia seperti melalui arbitrase. Pada dasarnya jual beli merupakan proses peralihan hak milik yang dapat dilakukan secara tunai maupun secara kredit. Pada ranah jual beli tanah/properti, saat pelunasan telah dilakukan, maka kedua belah pihak pun membuat Akte Jual beli ( AJB). Pembuatan AJB ini dilakukan ke Penjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Sebelum sampai pada proses pembuatan Akta Jual Beli, penjual dan pembeli harus sudah menemukan titik temu untuk semua hal termasuk cara pembayarannya/pelunasannya. Pembeli sudah melihat dan menerima kondisi fisik tanah/rumah serta lingkungannya. Penjual telah menunjukkan surat-surat rumah dan sudah diklarifikasi kebenarannya, kedua belah pihak telah sepakat dengan harganya setelah melalui negosiasi. Barulah mereka dapat melakukan transaksi jual-beli. Akta jual beli merupakan dokumen otentik yang dibuat pejabat pembuat akta tanah (PPAT) untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. PPAT ini diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jual beli tanah/properti sendiri merupakan proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang dilengkapi dengan bukti-bukti otentik. Akta jual beli menjadi salah dokumen otentik yang menjadi bukti sah peralihan hak tersebut. Akta jual beli ini bukan merupakan dokumen kepemilikan tanah dan atau bangunan. Setelah pembuatan AJB, pembeli akan melakukan proses balik nama atas sertifikat atau membuat sertifikat hak milik (SHM).Dokumen AJB ini menjadi salah satu persyaratan untuk membuat SHM. Ada sejumlah dokumen penting yang lainnya yang dibutuhkan antara lain Akta Jual Beli (AJB), bukti pembayaran yang telah diterima oleh pihak penjual dan bukti lainnya. Berdasarkan Pasal 1471 KUH Perdata menyatakan Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Dengan demikian secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang di jual, adapun prinsip dalam jual beli/perjanian sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 KUH Perdata yaitu prinsip Terang dan Tunai ketika menjalankan prosedur jual-beli yang benar. Berdasarkan uraian diatas maka, Saudara dapat mengajuakan pembatalan terhadap proses jual beli kedua yang dilakukan oleh pihak penjual dan pihak lain batal sehingga dianggap tidak pernah ada. Demikian jawaban dari kami, semoga dapat membantu. Dislaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebgaimana putusan pengadilan Dasar hukum: - KUH Perdata