Akses Mitratel ke Lantai 3 Ruko yang Disewa Tower setelah Peralihan Kepemilikan Ruko dan Permintaan Jalur Masuk Terpisah

Oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum). Permasalahan jual beli tanpa informasi yang lengkap diakui cenderung menimbulkan masalah dikemudian hari dan hal inilah yang kemudian terjadi seperti kasus yang saudara alami. Untuk menyelesaikannya perlu dilakukan dengan duduk bersama dan kepala dingin masing-masing pihak, dalam hal ini penjual (pemilik lama), pembeli dan pihak lain yang mempunyai kepentingan. Setiap transaksi jual beli seharusnya didahului serangkaian penelusuran riwayat terhadap obyek yang akan dibeli agar terjamin kepastian hukum. Mengutip Kitab Undang-undang Hukum Perdata, terjemahan Prof. R Subekti dan R Tjitrosudibio cetakan ketiga puluh satu edisi revisi PT. Pradnya Paramita, berikut dapat disampaikan : 1. Dengan memahami ketentuan hukum yang berlaku terlebih dahulu, dalam hal ini terkait perjanjian dan perikatan sebelum saudara memiliki ruko. a. Bahwa dalam hukum perjanjian di dalam pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, disebutkan “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Bila ditafsirkan pasal tersebut, bahwa apa yang telah dilakukan oleh pemilik lama dan pemilik tower merupakan sebuah perbuatan hukum yang dilakukan masing-masing pihak dan diakui serta dilindungi oleh aturan yang berlaku. Karena perjanjian adalah payung hukum bagi kedua belah pihak yang mengikatkan diri untuk sebuah prestasi. b. Selain itu dalam kitab undang-undang hukum perdata juga diatur secara rinci tentang syarat sahnya perjanjian sebagaimana disebut dalam Pasal 1320 tetapi kemudian di dalam pasal 1340 KUH Perdata, bahwa suatu perjanjian hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya. Namun demikian, masih dalam pasal tersebut menegaskan bahwa suatu perjanjian tidak dapat membawa rugi kepada pihak-pihak ke tiga, tak dapat pihak-pihak ketiga mendapat manfaat karenanya, selain dalam hal yang diatur dalam pasal 1317. c. Menilik pasal 1317 KUH Perdata, bahwa “lagipun diperbolehkan juga untuk meminta ditetapkannya suatu janji guna kepentingan seorang pihak ketiga, apabila suatu penetapan janji, yang dibuat oleh seorang untuk dirinya sendiri, atau suatu pemberian yang dilakukannya kepada seorang lain, memuat suatu janji yang seperti itu.” Bahwa aturan ini memungkinkan direview kembali perjanjian terkait pihak ketiga. Bahwa kemudian saudara sebagai pihak ketiga juga termasuk ke dalam subyek hukum yang mendapat perlindungan terkait kemanfaatan perjanjian yang dibuat para pihak sebelumnya. Apalagi saudara tidak ikut terlibat namun sekarang saudara yang menguasai bangunan tersebut. d. Bahwa perjanjian pada umumnya memuat ketentuan ketentuan umum dan ketentuan peralihan terkait perihal perbuatan hukum yang belum diatur atau disepakati para pihak yang masuk dalam klausula perjanjian. Atas hal tersebut, seyogyanya saudara bisa memeriksa perjanjian sebelumnya, apakah ada ketentuan yang mengatur tersebut. e. Perlu diketahui saudara bahwa perjanjian yang dibuat para pihak harus memuat asas asas hukum perjanjian seperti : • Azas Konsensualisme, yaitu azas kesepakatan, dimana suatu perjanjian dianggap ada seketika setelah ada kata sepakat; • Azas Kepercayaan, yang harus ditanamkan diantara para pihak yang membuat perjanjian; • Azas kekuatan mengikat, maksudnya bahwa para pihak yang membuat perjanjian terikat pada seluruh isi perjanjian dan kepatutan yang berlaku; • Azas Persamaan Hukum, yaitu bahwa setiap orang dalam hal ini para pihak mempunyai kedudukan yang sama dalam hukum; • Azas Keseimbangan, maksudnya bahwa dalam melaksanakan perjanjian harus ada keseimbangan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak sesuai dengan apa yang diperjanjikan; • Azas Moral adalah sikap moral yang baik harus menjadi motivasi para pihak yang membuat dan melaksanakan perjanjian; • Azas Kepastian Hukum yaitu perjanjian yang dibuat oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi para pembuatnya; • Azas Kepatutan maksudnya bahwa isi perjanjian tidak hanya harus sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku tetapi juga harus sesuai dengan kepatutan, sebagaimana ketentuan Pasal 1339 BW yang menyatakan bahwa suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang; • Azas Kebiasaan, maksudnya bahwa perjanjian harus mengikuti kebiasaan yang lazim dilakukan, sesuai dengan isi pasal 1347 BW yang berbunyi hal-hal yang menurut kebiasaan selamanya diperjanjikan dianggap secara diam-diam dimasukkan ke dalam perjanjian, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan. Hal ini merupakan perwujudan dari unsur naturalia dalam perjanjian. f. Terhadap proses “jual beli” menurut KUH Perdata, adalah bentuk perjanjian. Dalam pasal 1493 disebutkan bahwa “meskipun telah diperjanjikan bahwa sipenjual tidak akan menanggung suatu apapun, namun ia tetap bertanggungjawab tentang apa yang dilakukan berupa akibat dari suatu perbuatan yang dilakukan olehnya; segala perjanjian yang bertentangan dengan ini adalah batal.” Terhadap pasal ini, bisa saja anda melakukan klarifikasi terhadap proses jual beli yang tidak transparan dan saudara diberikan peluang untuk membatalkan jual beli tersebut. Namun pertanyaannya adalah apakah hal tersebut menjadi dalan keluar yang baik mengingat proses transaksi jual beli sudah dilakukan apalagi memakan waktu yang sudah cukup lama ? semuanya kembali ke saudara. g. Kita bisa lihat hal ini dalam pasal 1502 KUH Perdata, yang menyebutkan “jika ternyata bahwa benda yang dijual dibebani dengan pengabdian-pengabdian tanah dengan tidak diberitahukannya hal itu kepada si pembeli, atau dengan tidak dapat diketahuinya hal itu oleh si pembeli, sedangkan pengabdian-pengabdian tanah itu sedemikian pentingnya, hingga dapat disangka bahwa sipembeli tidak akan melakukan pembelian jika hal itu diketahuinya, maka dapatlah ia menuntut pembatalan pembelian, kecuali jika ia memilih menerima suatu ganti rugi.” Dalam konteks lahan dimana tower berdiri meskipun ia bukan diatas tanah langsung namun terhubung dengan bangunan yang berdiri di atas tanah, maka pasal ini bisa menjadi pegangan untuk menuntut ganti rugi kepada si penjual. Kembali soal ini menjadi pilihan saudara, apakah menjadi solusi yang baik ataukah menambah masalah. Pilihannya ada pada saudara. 2. Langkah berikutnya melihat penyelesaian masalah dengan musyawarah mufakat seperti perlu duduk bersama (penjual, pemilik tower dan saudara selaku pembeli/pemilik bangunan baru) terkait kepastian nasib perjanjian atas berubahnya kepemilikan bangunan. Bahwa pada prinsipnya setiap warga negara wajib mematuhi sebuah perjanjian yang menjadi payung hukum bagi para pihak yang mengikatkan diri. Namun demikian, perjanjian dapat direvisi berdasarkan hal-hal baru yang belum terdapat dalam klausul sebelumnya, atau dapat juga dibuat dalam lampiran lain yang tidak terpisahkan dari perjanjian sebelumnya. Dengan melihat kondisi telah beralihnya kepemilikan, maka perlu dilakukan revisi perjanjian tanpa merugikan dan menghilangkan daripada manfaat yang dapat dipetik dari pemilik bangunan yang baru. Sebagai langkah awal, sebaiknya saudara memeriksa kembali perjanjian pemilik lama. Apakah ada hal hal yang perlu diatur terkait berubahnya kepemilikan bangunan. Jika ada, tentu harus dilakukan dengan sebaik mungkin sebagaimana pasal 1313 dan pasal 1317 KUH Perdata. Bahwa transaksi jual beli juga merupakan perbuatan hukum yang diatur dalam undang-undang yang berlaku sebagaimana juga ditegaskan dalam pasal 1457 dan 1458 KUH Perdata sehingga wajib bagi siapapun termasuk (penjual dan pemilik tower) menghormati dan mematuhi aturan yang berlaku tersebut. Disini perlu dilihat kembali secara proporsional dan saling kemanfaatan tanpa merugikan pihak lainnya.