Ketentuan Penguasaan Tanah oleh Orang Asing melalui Nominee dan Perjanjian Utang Piutang dengan Jaminan Sertifikat Tanah

Di jawab oleh Nurhayati, S.H., M.Si., Penyuluh Hukum Madya pada Badan Pembinaan Hukum Nasional Terima kasih atas pertanyaan Saudara Yosef kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Terkait pertanyaan saudara tentang kepemilikan tanah oleh asing. Ketentuan yang mengatur hak atas tanah termasuk di dalamnya siapa saja yang dapat memiliki hak atas tanah tertentu terdapat dalam Undang-undang Pokok Agraria yaitu Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria serta Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah. Untuk Hak Milik diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UU No 5 Tahun 1960. Hak milik adalah hak yang turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial tanah. Ketentuan Pasal 9 ayat (1) menyatakan bahwa hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan 2. Subjek dari hak milik adalah hanya Warga Negara Indonesia (Pasal 21 ayat (1) UUPA). Dengan demikian berdasarkan Pasal 9 ayat (1) jo Pasal 21 ayat (1) UUPA hanya Warga Negara Indoensia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, sedangkan orang asing dan badan hukum tidak boleh mempunya hak milik atas tanah. Orang asing hanya boleh mempunyai tanah hak pakai ( Pasal 42 UUPA jo Pasal 39 Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah). Sedangkan untuk suatu badan hukum pada dasarnya tidak diperkenankan memiliki tanah dengan dengan status hak milik. Namun, Pasal 21 ayat 2 UUPA disebutkan bahwa oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya. Selain itu juga ada beberapa hal yang dapat menyebabkan orang asing tersebut dapat memperoleh tanah dengan status hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, Ketentuan tersebut terdapat dalam Pasal 21 ayat 3 UUPA yaitu orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula Warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. Dengan demikian, berdasarkan Pasal tersebut perkawinan campuran dapat mengakibatkan seorang WNI kehilangan tanah hak miliknya. Pengaturan kepemilikan tanah yang diatur dalam UUPA sangat ketat dan ini menjadi perhatian serius dari pemerintah, dengan tidak memperkenankan hak milik atas tanah itu beralih kepada orang asing. Kondisi tersebut membuat WNA yang berkeinginan memiliki tanah atau rumah tempat tinggal di atas tanah hak milik juga berkeinginan untuk menanamkan modalnya yang berhubungan dengan penggunaan tanah di Indonesia. Hal tersebut dilakukan dengan melakukan terobosan di bidang hukum dalam bentuk perjanjian sebagaimana saudara sampaikan dalam contoh kasus diatas. Perjanjian tersebut lazim disebut perjanjian nominee. Perwujudan Nominee ini ada pada surat perjanjian yang dibuat oleh para pihak, yaitu antara Warga Negara Asing dan Warga Negara Indonesia sebagai pemberi kuasa (Nominee) yang diciptakan melalui satu paket perjanjian itu pada hakikatnya bermaksud untuk memberikan segala kewenangan yang mungkin timbul dalam hubungan hukum antara seseorang dengan tanahnya kepada Warga Negara Asing selaku penerima kuasa untuk bertindak layaknya seorang pemilik yang sebenarnya dari sebidang tanah yang menurut hukum tidak dapat dimilikinya (Hak Milik atau Hak Guna Bangunan). Perjanjian dengan menggunakan kuasa semacam itu, dengan menggunakan pihak Warga Negara Indonesia sebagai Nominee merupakan penyelundupan hukum karena substansinya bertentangan dengan Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA). Istilah nominee tersebut sering disamakan dengan istilah perwakilan atau pinjam nama, berdasarkan surat pernyataan atau surat kuasa yang dibuat oleh para pihak, orang asing meminjam nama warga negara Indonesia untuk dicantumkan namanya sebagai pemilik tanah pada sertifikatnya, tetap kemudian warga negara Indonesia berdasarkan akta pernyataan yang dibuatnya mengingkari bahwa pemilik sebenarnya adalah warga negara asing selaku pihak yang mengeluarkan uang untuk pembelian tanah tersebut dan penguasaannya dilakukan atau diwakilkan kepada warga negara asing tersebut. Perjanjian yang demikian dimungkinkan karena pada dasarnya tidak memindahkan Hak Kepemilikan secara langsung, namun hanya memindahkan tanah kelembagaan Hak atas Tanah (Hak Milik dan Hak Guna Bangunan). Namun demikian mengingat salah satu syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata khususnya syarat suatu sebab yang tidak terlarang, dalam kasus yang saudara sampaikan tidak terpenuhi, sehingga perjanjian yang telah dibuat batal demi hukum. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum Saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria - Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1960 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah