Pembatalan Rencana Jual Beli Tanah yang Masih Atas Nama Pihak Lain Setelah Penerimaan Uang Panjar dan Penitipan Sertifikat di Notaris Pembeli

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Identifikasi pertanyaan : Perihal pembatalan jual beli tanah, berdasarkan keterangan pemohon konsultasi diidentifikasi permasalahannya sebagai berikut : 1. Tanah dibeli hasil kongsi ayah dan adiknya (tante pemohon); 2. Tanah diiklankan melalui jasa teman; 3. Ketemu pembeli dan setuju dengan harga 2 m; 4. Tante belum tahu terkait persetujuan tersebut; 5. Teman menawarkan dengan meminta sertifikat tanah tersebut; 6. Teman bersama paman/suami tante tentunya sepengetahuan suami tante, menitipkan ke notaris untuk cek keabsahan; 7. Pihak pembeli transfer 25 juta sebagai panjar; 8. Tante sebagai pemilik tidak setuju dengan harga 2m; 9. Rencana pembatalan panjar dan ingin mengembalikan uang panjar; 10. Pembeli setuju dengan syarat, uang panjar balik + ganti rugi 1 m dengan alasan telah melakukan proses jual beli dengan mengeluarkan biaya dan tambahan alasan tidak ada kabar perihal pembatalan; 11. Belum ada perjanjian apapun, hanya menitipkan sertifikat asli di notaris atas suruhan paman dan teman; 12. Belum ada perjanjian jual beli. Analisis dan Dasar Hukum : Membaca kronologis berdasarkan pertanyaan pemohon konsultasi, dapat diidentifikasi sebagai berikut : Dalam keterangan pemohon bahwa telah terjadi perbuatan hukum perdata berupa proses jual beli dengan uang panjar dan kesepakatan jual beli tanpa perjanjian tertulis, namun telah terjadi kesepakatan jual beli/perjanjian secara lisan. Hal ini diketahui secara sadar oleh pemohon selaku anak dari ayahnya yang bersama tante (adik ayahnya) membeli tanah. Selain itu diketahui juga oleh suami tantenya dan oleh teman pemohon. Bahkan teman pemohonn ikut mengiklankan sehingga ada pembeli yang tertarik dan disetujui sejumlah yang disepakati tanpa sepengetahuan tante pemohon yang juga mempunyai kepemilikan tanah tersebut. Hal yang terjadi kemudian adalah, pembeli tertarik dan setuju dan kemudian memberikan uang muka sebesar nilai sebagaimana disampaikan pemohon konsultasi. Berikutnya saat tante diinformasikan, merasa keberatan dengan jumlah nilai yang disepakati. Ada hal lain yang mungkin tidak bisa diterima dengan jumlah yang mungkin dianggap pemilik (tante pemohon) tidak sesuai nilai keekonomian. Terhadap hal tersebut ada beberapa yang perlu dipahami bahwa : 1. Peristiwa sebagaimana yang diceritakan pemohon konsultasi adalah telah terjadi perbuatan hukum yakni adanya proses jual beli yang didahului dengan perjanjian tanpa tertulis/kontrak lisan; 2. Kemudian di dalamnya ada kepentingan terhadap kepemilikan tanah yang dimiliki oleh ayah pemohon dan tantenya. Terhadap hal ini tidak dijelaskan apakah posisi pemohon sebagai pewaris ataukah mewakili kepentingan ayahnya. Bilamana kepentingannya terkait waris maka perlu dilakukan terlebih dahulu pembagian kepemilikan tanah tersebut dahulu mana milik ayahnya maupun milik tantenya. Sebaliknya bila mewakili ayahnya, perlu dilengkapi dan ditunjukkan terlebih dahulu sejauhmana kedudukan pemohon terhadap jual beli tanah tersebut. Sehingga menjadi jelas dan tidak bias. Dalam konteks demikian, perlu ada kesepakatan antara ayah dan tante pemohon dalam hal proses penjualan tanah tersebut menjadi jelas terkait kedudukan dan kepentingannya. Di dalam keterangan pemohon juga tidak dijelaskan apakah ayahnya sudah mengetahui ataukah ada hal lain, misal sebagai ahli waris. 3. Terhadap pokok-pokok masalah ini, perlu diuraikan terkait jual beli. Terhadap jual beli yang dilakukan, menurut hukum perdata perkara jual beli sebaiknya dituangkan dalam naskah jual beli. Pengertian jual beli menurut KUHPerdata pasal 1457 (ketentuan umum tentang jual beli) adalah suatu perjajian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah di janjikan. Dalam Pasal 1458 KUHPerdata ( ketentuan umum tentang jual beli) jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum di bayar. pasal 1458 KUHPerdata ditemukan pengertian bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil dimana secara sederhana dapat dikatakan bahwa pada dasarnya setiap penerimaan yang diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, baik yang dilakukan secara lisan maupun yang dibuat dalam bentuk tertulis menunjukkan saat lahirnya perjanjian. Tujuan di adakan nya suatu proses jual beli adalah untuk mengalihkan hak milik atas kebendaan yang dijual. Jika sebuah perjanjian yang dituangkan dalam bentuk tertulis, maka perjanjian tersebut tidak dapat ditarik kembali secara sepihak karena merupakan kesepakatan di antara kedua belah pihak dan alasan-alasan yang oleh undang- undang dinyatakan cukup untuk itu (Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata). Maksudnya, perjanjian yang sudah dibuat, tidak bisa dibatalkan secara sepihak tanpa persetujuan dari pihak lain. Hal ini sangat wajar, agar kepentingan pihak lain terlindungi sebab perjanjian itu dibuat atas kesepakatan kedua belah pihak, maka pembatalannya pun harus atas kesepakatan kedua belah pihak. Selain itu, pembatalan secara sepihak hanya dimungkinkan jika ada alasan yang cukup oleh undang-undang. Bahwa asas kebebasan berkontrak dalam membuat perjanjian harus betul-betul memperhatikan kedudukan para pihak yang membuat perjanjian berada dalam keadaan yang seimbang, sehingga kedua belah pihak dapat bebas menyatakan kehendaknya. Namun demikian perjanjian bisa dibatalkan sepanjang tidak memenuhi ketentuan peraturan yang berlaku seperti tidak terpenuhinya syarat subyektif dan syarat obyektif sebuah perjanjian. 4. Menurut Pasal 1313 KUH Perdata Perjanjian adalah Perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Perjanjian adalah sumber perikatan. Perjanjian yang telah dibuat itu akan terus mengikat kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian, selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tersebut. Pihak yang berhak meminta pembatalan adalah pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian dan mempunyai kedudukan hukum yang dijamin dalam aturan yang berlaku. 5. Perlu juga diketahui bahwa Jual beli yang tidak dilakukan dalam perjanjian tertulis atau dituangkan dalam perjanjian jual beli, biasanya disertai dengan pemberian kuitansi. Kuitansi merupakan suatu surat atau dokumen yang sering digunakan sebagai tanda bukti bahwa telah terjadinya transaksi penerimaan sejumlah uang dari pemberi uang kepada penerima uang, yang dilengkapi dengan beberapa rincian seperti tujuan dari pembayaran atas transaksi, tempat dan tanggal dimana terjadinya transaksi tersebut. Dalam hal untuk memperkuat tanda bukti tersebut, maka ditempelkan meterai sebesar yang ditentukan oleh undang-undang perpajakan. Kuitansi sebagai suatu surat merupakan alat bukti tulisan. Sehelai kuitansi, faktur merupakan akta, tergolong dalam kelompok ialah akta di bawah tangan. Pasal 1867 KUHPerdata menyatakan bahwa alat bukti surat terbagi menjadi dua jenis, yaitu akta otentik dan akta di bawah tangan. Dalam hal ini, kuitansi dapat dijadikan menjadi bukti akta di bawah tangan yang sah, namun isi dari suatu kuitansi tersebut harus jelas. Sebagai alat bukti di bawah tangan, kuitansi memiliki pembuktian yang bersifat formil, tidak seperti akta otentik yang pembuktiannya bersifat formil dan materiil. Apabila suatu tanda tangan dalam kuitansi diakui oleh yang bersangkutan, maka akta di bawah tangan ini mempunyai kekuatan dan menjadi suatu bukti sempurna. Kekuatan pembuktian formil akta di bawah tangan, dalam hal suatu tanda tangan dalam akta di bawah tangan telah diakui, maka keterangan atau pernyataan di atas tanda tangan tersebut merupakan keterangan atau pernyataan dari si penandatangan tersebut. Kekuatan pembuktian formil dari akta di bawah tangan ini sama dengan kekuatan pembuktian formil dari suatu akta otentik; Kekuatan pembuktian materiil akta di bawah tangan, menurut Pasal 1875 KUHPerdata maka akta di bawah tangan yang diakui oleh orang terhadap siapa akta itu digunakan atau yang dapat diakui menurut undang-undang, bagi yang menandatangani, ahli warisnya serta orang- orang yang mendapat hak dari mereka, merupakan bukti sempurna seperti akta otentik. Adanya kwitansi merupakan bukti otentik yang mendasari terjadinya sebuah perjanjian/kesepakatan. 6. Selain itu adanya kesepakatan tanpa persetujuan, lazim dikenal dengan kontrak lisan yang mana merupakan sebuah perjanjian yang telah disetujui kedua belah pihak secara lisan. Berbeda dengan kontrak tertulis, kontrak lisan tidak menjelaskan secara detail mengenai ketentuan dan hal-hal yang telah disetujui dalam sebuah dokumen. Namun, selayaknya kontrak tertulis, kontrak lisan tetap dianggap sah di mata hukum. Pada umumnya kontrak lisan dianggap sah selayaknya kontrak tertulis. Pasal 1320 KUHPerdata sama sekali tidak mengatur dan mewajibkan suatu kontrak atau perjanjian dibuat secara tertulis, sehingga perjanjian lisan juga mengikat secara hukum. Namun, tidak semua perjanjian dapat dilakukan secara lisan. Terdapat beberapa perjanjian yang harus dibuat secara tertulis dan tidak dapat dianggap sah jika tidak dibuat secara tertulis. Sama dengan kontrak tertulis, kontrak lisan dinyatakan sah ketika telah memenuhi syarat pembuatan kontrak. Syarat pembuatan kontrak telah diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang menyatakan bahwa, perjanjian dianggap sah dan mengikat para pihak jika memenuhi 4 (empat) syarat yaitu: a. Sepakatnya kedua belah pihak untuk mengikat diri dalam perjanjian. b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian. c. Terdapat suatu hal tertentu di dalam kontrak. d. Terdapat suatu sebab yang halal, yaitu tidak melanggar hukum yang berlaku. 7. Terkait dengan keinginan membatalkan proses jual beli ada beberapa hal yang perlu diperhatikan sebagaimana diatur dalam Pasal 1266 KUH Perdata, yang berbunyi: Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan. Sehingga, pada dasarnya, pembatalan perjanjian, baik perjanjian tertulis maupun lisan, harus dimintakan ke pengadilan. 8. Namun, ketentuan Pasal 1266 KUH Perdata dapat dikesampingkan melalui kesepakatan para pihak sebagaimana diterangkan dalam Pengesampingan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPer dalam Perjanjian, sehingga tidak semua pembatalan perjanjian harus lewat pengadilan. Kemudian, patut diperhatikan pula ketentuan Pasal 1267 KUH Perdata, yang menyatakan: Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga. 9. Perlu dipahami bahwa, syarat batal suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1266 KUH Perdata yang menyebutkan syarat agar suatu perjanjian dapat dibatalkan oleh salah satu pihak adalah perjanjian harus timbal balik, terdapat wanprestasi, dan pembatalannya harus dimintakan kepada hakim. Jika pembatalan yang dilakukan tidak memenuhi syarat-syarat tersebut, maka dapat dikatakan perbuatan pembatalan tersebut melanggar undang-undang, yakni pasal 1266 KUH Perdata. Selain itu, pendapat pertimbangan lain dapat dilihat dari alasan pembatalan perjanjian, jika pembatalan tersebut mengandung kesewenang-wenangan, atau menggunakan posisi dominannya untuk memanfaatkan posisi lemah (keadaan merugikan) pada pihak lawan, maka hal tersebut termasuk dalam perbuatan melawan hukum, karena kesewenang-wenangan atau memanfaatkan posisi lemah atau keadaan merugikan dari pihak lawan di luar dari pelaksanaan kewajiban yang diatur dalam perjanjian, sehingga bukan merupakan wanprestasi (ingkar janji), namun lebih ke arah melanggar kewajiban hukumnya untuk selalu beritikad baik dalam perjanjian. Para pihak harus memahami dan mengerti akan hak dan kewajiban jika terikat dalam perjanjian. 10. Berikutnya, Sementara proses jual beli yang ditandai dengan uang muka/panjar merupakan kebiasaan yang terjadi di masyarakat Indonesia. Transaksi jual beli produk barang sebagai upaya dalam memenuhi kebutuhan dan cara mendistribusikan kebutuhan, yang mana konsep dan praktiknya melandaskan pada filosofi yang berbeda-beda. Pemberian uang panjar sebagai konsep perjanjian, adalah selaras dengan asas kebiasaan dalam perjanjian, sehingga uang panjar sebagai uang tanda jadi dan uang muka dalam transaksi jual beli produk barang juga dalam praktik tergantung kesepakatan akan di kembalikan atau tidak, termasuk bagian harga jual ataupun tidak. Sementara itu, mengenai pemberian uang panjar sebagai uang muka jika terjadi pembatalan, maka uang panjar sebagai uang muka dikembalikan. 11. Menurut Holijah, Fakultas Syariah dan Hukum, UIN Raden Fatah Palembang dalam jurnal “Asas Kebiasaan Pemberian Uang Panjar Dalam Transaksi Jual Beli Era Pasar Bebas” Pemberian uang panjar dimaksud sebagai muka dalam menjual suatu produk barang, lalu si pembeli memberi sejumlah uang kepada sipenjual dengan syarat bila pembeli jadi mengambil barang tersebut, maka uang muka tersebut masuk dalam harga yang harus dibayar. Pemberian uang panjar dalam transaksi jual beli dibolehkan bila waktu menunggunya dibatasi secara pasti. Uang panjar tersebut dimasukkan sebagai bagian pembayaran, jika sudah dibayar lunas dan menjadi milik penjual bila si pembeli tidak jadi melakukan transaksi pembelian. Pemberian uang panjar dalam transaksi jual beli mempunyai fungsi sebagai berikut: a. Menunjukkan kesungguhan pembeli, yang sekaligus mendorong penjual untuk tidak menjual kembali; b. Menutupi risiko yang ditanggung penjual dan sebagai biaya kesempatan atau kerugian lain yang muncul seandainya jual beli gagal dilakukan di kemudian hari Kesimpulan : Berdasarkan kronologis dan hasil analisis yang disampaikan pemohon konsultasi perlu dilakukan yaitu: Berdasarkan hukum acara perdata yang berlaku di Indonesia, terdapat 5 (lima) alat bukti yang diatur dalam Pasal 1866 KUHPerdata dan Pasal 164 H.I.R, yaitu bukti tulisan, bukti dengan saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. Sehingga jika terjadi perselisihan dalam suatu perjanjian, dapat menggunakan perjanjian tersebut sebagai bukti yang sah dalam pengadilan. Meski kontrak dapat dibuat secara lisan, ada baiknya membuat kontrak tertulis. Di mana, dengan perjanjian tertulis, dapat menjelaskan secara detail mengenai hal-hal yang disepakati kedua belah pihak dan juga memberi kepastian hukum sebagai alat bukti di pengadilan, jika suatu hari terjadi perselisihan antara para pihak. Jika perselisihan diselesaikan melalui lembaga peradilan, bukti tertulis merupakan alat bukti yang penting dan paling kuat, sehingga ada baiknya jika membuat perjanjian secara tertulis dalam melakukan transaksi bisnis. Disclaimer (1) Setiap informasi yang terkandung dalam jawaban konsultasi ini hanya untuk tujuan layanan konsultasi hukum semata (non litigasi)/ pemberian informasi (2) Jawaban konsultasi hukum ini dilarang untuk ditafsirkan sebagai nasihat/pendapat hukum terhadap suatu kasus atau perkara litigasi/pengadilan. (3) Pemohon atau pembaca layanan ini dilarang bertindak tanpa mencari second opinion/nasihat hukum pada ahlinya atau profesional lainnya yang mempunyai kompetensi di bidangnya. (4) Jawaban konsultasi hukum disampaikan dan dilakukan sebatas sebagai bagian dari pelaksanaan tugas memberikan layanan kepada masyarakat yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. (5) Konsultan hukum tidak bertanggung jawab terhadap pengabaian point 1 s.d point 4 oleh pemohon/pembaca naskah jawaban ini. Demikian Penjelasan yang dapat kami sampaikan, mudah-mudahan bermanfaat. Terima kasih. Sumber literasi : a. KUH Perdata b. https://libera.id/blogs/kontrak-lisan-tetap-legal/ Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.