Tuntutan terhadap Bank dan Pencairan Dana Jaminan atas Wanprestasi Developer pada KPR Subsidi dan Sertifikat yang Masih Digadaikan

Oleh: Ivo Hetty Novita, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya). Terima kasih atas pertanyaan yang diberikan kepada kami. Berdasarkan apa yang disampaikan melalui online, dapat kami berikan tanggapan sebagai berikut : Suatu perjanjian adalah suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dimana satu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaannya. Agar perjanjian mempunyai kekuatan hukum, haruslah memenuhi syarat sahnya perjanjian yang terdapat dalam pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yakni; (1) adanya sepakat dari mereka yang mengikatkan diri, (2) adanya kecakapan untuk membuat perjanjian, (3) adanya suatu hal/obyek tertentu dan (4) adanya suatu sebab yang halal. Perjanjian kredit yang dilakukan dengan pihak bank biasanya dibuat dengan perjanjian standar atau perjanjian baku dimana isinya biasanya sudah distandarkan oleh pihak bank. Bagi bank, salah satu dasar yang cukup kuat atas keharusan adanya suatau perjanjian dalam pemberian kredit terhadap nasabahnya, diperoleh dari pasal 1 ayat 11 Undang-Undang Nomor. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana telah diperbaharui dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 yang rumusannya sebagai berikut : “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan-tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil keuntungan” Berdasarkan keterangan yang Saudara berikan bahwa developer yang bertanggung jawab atas penyelesaian perumahan hingga layak huni, bermasalah bahkan telah dipenjara. Namun Saudara tidak menjelaskan apakah permasalahan tersebut berkaitan dengan kasus perumahan yang Saudara alami. Apabila si developer tesebut dipenjara akibat perbuatannya terhadap perumahan yang Saudara miliki, maka tentu saja banyak kekurangan yang terjadi akibat tindakan wanprestasi dari si developer, termasuk belum diselesaikannya pembuatan saluran air, jalan, instalasi listrik dan lain-lain. Dalam hal ini tentu saja Saudara sudah tidak dapat menuntut penyelesaian perumahan yang layak kepada si developer karena dia sudah menerima hukuman penjara atas perbuatannya. Namun apabila di dalam putusan hakim terdapat kewajiban untuk menyelesaikan pembangunan perumahan beserta fasilitasnya hingga layak huni, maka Saudara dapat menagih kepada pihak yang ditunjuk oleh hakim di dalam putusannya. Terkait dengan pihak leasing yang hanya menunjukkan bukti foto kopi, tentunya hal ini perlu dibuktikan lebih lanjut kebenarannya, karena biasanya yang menjadi jaminan di dalam kredit perumahan adalah sertipikat asli dan bukan foto kopi mengingat foto kopi suatu akta seperti sertipikat tentunya dapat dibuat dengan jumlah sebanyak-banyaknya. Untuk pertanyaan Saudara terkait akan menuntut pihak bank atas tuduhan kecurangan, sebaiknya lebih dipersiapkan secara detail alat bukti yang dimiliki. Apabila menuduh tanpa bukti yang cukup, nantinya malah dapat dilaporkan kembali atas tuduhan pencemaran nama baik. Dalam hal ini boleh saja dilakukan, namun harus dengan alat bukti yang cukup. Kredit perumahan biasanya dilakukan antara pihak pemberi kredit (dalam hal ini bank) dengan pihak konsumen (pembeli) dan didasarkan kepada suatu perjanjian kredit. Menurut Pasal 1338 KUH Perdata, semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Pada prakteknya, bentuk dan isi perjanjian kredit yang ada saat ini masih berbeda-beda antara satu bank dengan bank lainnya. Namun demikian, pada dasarnya suatu perjanjian kredit harus memenuhi: (1) ketentuan mengenai fasilitas kredit yang diberikan, antara lain tentang jumlah maksimum kredit, jangka waktu kredit, tujuan kredit, bentuk kredit dan batas izin tarik. (2) suku bunga kredit dan biaya-biaya yang timbul sehubungan dengan pemberian kredit, antara lain bea materai, provisi/commitment fee dan denda kelebihan tarik. (3) kuasa bank untuk melakukan pembebanan atas rekening giro dan atau rekening kredit penerima kredit untuk bunga denda kelebihan tarik dan bunga tunggakan serta segala macam biaya yang timbul karena dan untuk pelaksanaan hal-hal yang ditentukan yang menjadi beban penerima kredit. (4) representation dan warranties, yaitu pernyataan dari penerima kredit atas pembebanan segala harta kekayaan penerima kredit menjadi jaminan guna pelunasan kredit. (5) conditions precedents, yaitu tentang syarat-syarat tangguh yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh penerima kredit agar dapat menarik kredit untuk pertama kalinya. (6) agunan kredit dan asuransi barang-barang agunan. (7) affirmative dan negative covenants, yaitu kewajian-kewajiban dan pembatasan tindakan penerima kredit selama masih berlakunya perjanjian kredit. (8) tindakan-tindakan bank dalam rangka pengawasan dan penyelamatan kredit. (9) wanprestasi atau cidera janji /trigger claus, yaitu tindakan-tindakan bank sewaktu-waktu dapat mengakhiri perjanjian kredit dan untuk seketika akan menagih semua utang beserta bunga dan biaya lainnya yang timbul. (10) Penutup, merupakan bagian atau tempat dimuatnya hal-hal : (1) pilihan domisili hukum apabila terjadi pertikaian di dalam penyelesaian kredit antara bank dan nasabah penerima kredit. (2) ketentuan mulai berlakunya perjanjian kredit dan penandatanganan perjanjian kredit. Berdasarkan hal tersebut, apabila salah satu pihak wanprestasi, di dalam perjanjian juga sudah dituangkan kemana kasus tersebut akan diselesaikan. Bank hanya bertanggung jawab sebatas apa yang tertuang di dalam perjanjian kredit. Demikian juga jaminan sebagaimana yang Saudara harapkan dari bank seperti fasilitas umum jalan atau saluran air. Apabila tidak secara tegas tertuang di dalam perjanjian kredit apa yang dapat diberikan oleh pihak bank, maka pihak bank tidak dapat dimintakan pertanggung jawaban. Biasanya yang dituangkan di dalam perjanjian kredit adalah sebagaimana telah disampaikan. Hal yang juga penting adalah asuransi, yaitu dalam hal terjadi suatu hal terhadap obyek kredit (dalam hal ini rumah) seperti kebakaran atau terhadap pihak pembeli apabila sampai tidak dapat melakukan pembayaran kredit akibat cacat tetap atau meninggal. Dalam hal ini, yang menanggung adalah pihak asuransi, bukan pihak bank, sebagaimana tertuang di dalam perjanjian kredit. Untuk itu, apabila Saudara akan melakukan tuntutan dari pihak bank sebagai pemberi kredit, maka apa yang akan Saudara tuntut harus punya dasar, yaitu harus sudah tertuang di dalam perjanjian kredit. Demikian jawaban kami tentang permasalahan hukum Saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Selanjutnya perlu diketahui bahwa penjelasan ini merupakan pendapat hukum yang tidak memiliki kekuatan hukum yang mengikat seperti halnya putusan pengadilan.