Tuntutan Pengembalian Sisa Uang Sewa Kontrakan yang Tidak Dibayarkan oleh Perantara Pemilik Rumah Setelah Pembatalan Sewa

Dijawab oleh : Hasanudin , S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Muda BPHN) Terima Kasih atas jawaban Anda. Menilik kasus yang mendera Saudara Meutia, berikut sudut pandang kami : a. Rumah dikontrakkan; Bahwa menurut informasi yang diberikan bu Mutia terkait hutang piutang adalah sebagai berikut : 1. Bahwa surat perjanjian sewa bangunan merupakan bukti utama yang harus dimiliki saat melakukan proses sewa menyewa. Tidak hanya menimbulkan rasa aman dan nyaman bagi si penyewa, surat perjanjian ini juga berguna untuk si pemilik tanah. Surat atau akta perjanjian juga berfungsi untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman di kemudian hari. Termasuk juga meminimalisir kasus ingkar janji yang bisa saja dilakukan salah satu pihak 2. Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang lain (perhatikan Pasal 1548 KUHPerdata). 3. Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan, sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut bangunan/barang yang disewakan harus diserahkan dalam keadaan baik, Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang rusak wajib diperbaiki (apabila hal tersebut menjadi tanggung jawabnya), Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan menggunakan barang yang disewa dengan aman selama berlaku perjanjian sewa menyewa, Menanggung segala kekurangan pada benda yang disewakan, yaitu kekurangan-kekurangan yang dapat menghalang-halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya kekurangan atau cacat tersebut. (perhatikan Pasal 1551-1552 KUHPerdata). 4. Hak dari penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut : Membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan, Tidak diperkenankan mengubah tujuan barang yang disewakan, Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh penyewa sendiri, atau oleh orang-orang yang diam di dalam rumah yang disewa, Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semua ketika perjanjian sewa menyewa tersebut telah habis waktunya, Menjaga barang yang disewa sebagai tuan rumah yang bertanggung jawab, Tidak boleh menyewakan lagi barang sewaannya kepada orang lain. Apabila telah ditentukan demikian, dan ketentuan tersebut dilanggar, maka perjanjian dapat dibubarkan dan penyewa dapat dituntut mengganti perongkosan, kerugian, serta bunga.(perhatikan Pasal 1560-1566 KUHPerdata). 5. Syarat-syarat tersebut dikenal dengan “syarat sahnya perjanjian” sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPer, sebagai berikut: Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 syarat, yaitu : Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, Suatu hal tertentu, Suatu sebab yang halal. 6. KUHPerdata tidak menentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis maupun lisan. Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa misalnya seperti bangunan/tanah dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian telah dirumuskan oleh para pihak dan/atau notaris. b. Kontrakan dan perikatan; a) Bahwa jamak dilakukan masyarakat terkait mendapatkan fasilitas ruang bangunan/kontrakan, mengingat nilai seqanya mempunyai nilai keekonomian. b) Bahwa kemudian terjadinya kesepakatan tanpa diikat dengan perjanjian, secara hukum menyalahi formalitas sebuah perikatan antara para pihak. c) Benar bahwa telah dilakukan pembayaran sebagai wujud kepercayaan dan itikad baik pengguna/pemakai jasa termasuk juga telah diterimanya bayaran oleh si penyewa. d) Padahal, Perjanjian sewa menyewa rumah ketika dilakukan akan dan diputus sepaat maka akan menimbulkan suatu hak dan kewajiban diantara masing-masing pihak. Pihak penyewa mempunyai hak untuk menempati rumah yang disewa dalam suatu waktu tertentu yang telah ditentukan dan berkewajiban membayar sejumlah harga tertentu yang telah diperjanjikan. Pihak pemilik rumah berhak atas pembayaran sejumlah uang tertentu dan berkewajiban menyerahkan rumahnya kepada penyewa untuk masa waktu tertentu. Perjanjian sewa menyewa rumah dianggap sah dan mengikat pada saat tercapainya kata sepakat antara kedua belah pihak. e) Bahwa sesuai informasi yang diberikan, telah terjadi pembayaran dan penerimaan atas biaya yang disepakati (lisan). Menurut ketentuan peraturan perundang-undangan, kwitansi merupakan salah satu alat bukti hukum, seperti yang ditegaskan dalam pasal 1886 KUH Perdata, alat pembuktian meliputi; bukti tertulis, bukti saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. f) Sementara pada pasal 162 HIR dinyatakan bahwa alat bukti tertulis dalam perkara perdata dapat dibedakan menjadi: 1. Akta otentik: dibuat di depan pejabat publik (notaris, dll.), 2. Akta di bawah tangan: dibuat tidak di depan pejabat publik, namun ditandatangani oleh para pihak dan saksi)., 3. Bukti tertulis lainnya: bukti tertulis dibuat tidak dalam rangka pembuktian di depan persidangan. Akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, sedangkan akta di bawah tangan memiliki kekuatan pembuktian pembuktian yang sempurna hanya jika diakui oleh pihak lawan. g) Jika telah dilakukan pembayaran sampai dengan beberapa tahap, dapat disimpulkan bahwa tahap I sampai dengan II dokumen pembuktiannya valid. Tetapi untuk tahap III sampai dengan tahap V rawan bermasalah mengingat dokumen bukti pembayarannya tidak ada. h) Pilihannya jika benar telah dilakukan transfer, maka sebagai bukti telah terjadi pembayaran maka pihak penyewa dapat mengajukan kepada bank untuk menerbitkan rekening koran. i) Rekening koran dapat memberikan informasi mengenai saldo awal bulan, mutasi debit, mutasi kredit, dan saldo akhir bulan. Seluruh aktivitas transaksi akan dimuat lengkap dengan tanggal dan jam transaksi termasuk keterangan yang biasanya dicantumkan nasabah saat akan melakukan transfer dana antar rekening. Nasabah juga akan menerima informasi berupa biaya-biaya, berupa biaya administrasi hingga bunga yang diperoleh setiap bulannya. Dengan begitu, seluruh transaksi dapat diketahui dengan mudah dan terperinci. Namun demikian, untuk mencetak rekening koran pada bank perlu dipenuhi beberapa syarat seperti, buku tabungan asli, kartu pengenal, kartu debit dan biaya cetak. j) Tidak adanya perjanjian/kontrak (dampaknya, membuat kedudukan hak dan kewajiban masing-masing pihak akan menimbulkan permasalahan hukum di kemudian hari), Berpotensi wanprestasi, Berpotensi menjadi kasus hukum. k) Bahwa terkit pengembalian yang sudha dilakukan menjadi perhitungan yang diakumulasi dengan sisa kekurangannya tetap menjadi tanggung jawab si penyewa berdasarkan report pembayaran yaitu : a. Pembayaran I = 20 juta dengan transfer b. Pembayaran II = 5 juta dengan transfer c. Pembayaran III = 10 juta (belum dibayar/sudah jatuh tempo 1 bulan, menghindar) 3. Wanprestasi a. Dalam bahasa perjanjian, tidak timbulnya pemenuhan kewajiban yang ditetapkan, dinamakan wanprestasi. Atau dalam bahasa lain adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan debitur. Hal ini bisa diakibatkan karena disengaja maupun tidak disengaja. b. Jika dikaitkan dengan perjanjian yang sudah disepakati dan prestasi yang belum selesai kemudian yang bersangkutan mulai menghindar, maka yang bersangkutan dapat dikenakan sangkaan dugaan pidana penipuan; c. Terhadap hal ini, pasal 378 Kitab Undang Undang Hukum Pidana (KUHP) menegaskan “Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat ataupun dengan rangkaian kebohongan menggerakan orang lain untuk menyerahkan sesuatu benda kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun”. d. Jika di konstruksikan syarat dan akibat hukum dari pasal tersebut adalah sebagai berikut: • Akibat Hukum (AH): Pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun • Syarat 1 (S1): orang tersebut dengan sengaja untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hukum. • Syarat 2a (S2a): dengan memakai nama palsu • Syarat 2b (S2b): dengan martabat palsu • Syarat 2c (S2c): dengan tipu muslihat • Syarat 2d (S2d): dengan rangkaian kebohongan • Syarat 3 (S3): menggerakkan orang lain • Syarat 4a (S4a): untuk menyerahkan sesuatu benda kepadanya • Syarat 4b (S4b): supaya memberi hutang • Syarat 4c (S4c): supaya menghapus piutang e. Namun demikian apabila seseorang yang tidak membayar hutang tersebut tidak memenuhi unsur-unsur pasal sebagaimana diuraikan di atas, melainkan seseorang tidak membayar hutang karena tidak mampu maka hal tersebut bukanlah masuk ranah hukum pidana, dan seseorang tersebut tidak dapat dipidana karena penipuan. Hal ini sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia. Tidak seorangpun atas putusan pengadilan boleh dipidana penjara atau kurungan berdasarkan atas alasan ketidakmampuan untuk memenuhi suatu kewajiban dalam perjanjian utang piutang f. Jadi, jika seorang debitur yang tidak membayar hutang karena lalai, sehingga tidak menepati janji atau tidak mampu maka hal tersebut adalah murni perbuatan dalam hukum perdata yang dapat dilakukan gugatan ganti rugi ke Pengadilan Negeri karena Wanprestasi, namun apabila debitur tersebut memang sudah sengaja memiliki niat jahat untuk menipu atau tidak mengembalikan hutangnya sehingga memenuhi unsur-unsur penipuan sebagaimana rumusan di atas maka perbuatan tersebut adalah perbuatan pidana dan kreditur bisa melaporkan debitur ke Kepolisian Demikian Jawaban kami, semoga dapat bermanfaat.