Keabsahan Pembatalan Jual Beli Tanah oleh Penjual Setelah Ada Surat Perjanjian dan Pembangunan Rumah

Konsultasi di jawab oleh Elsy Anthoneta Joltuwu, S.H. , Penyuluh Hukum Muda pada Badan Pembinaan Hukum Nasional Kami sudah membaca dan memahami permasalahan yang anda sampaikan, dan kami mencoba menjawabnya. Berdasarkan uraian Anda, berarti dalam melakukan jual beli tersebut, orang tua Anda menggunakan surat di bawah tangan dan bukan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Padahal untuk membuktikan bahwa orang tua Anda adalah pemegang hak atas tanah tersebut, orang tua Anda harus memiliki sertifikat atas tanah tersebut yang sudah tertera nama orang tua Anda sebagai pemegangnya (balik nama sertifikat). Oleh karena pada dasarnya, setiap pemindahan hak atas tanah wajib dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana dijelaskan pada Pasal 37 (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997), sebagai berikut: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selain itu dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria juga mengatakan bahwa penerbitan surat hak (sertifikat tanah) merupakan alat pembuktian yang kuat. Namun pada prinsipnya proses jual beli tanah hibah yang dilakukan oleh orang tua Saudara dan adik kakek Saudara sudah sah karena telah memenuhi unsur perikatan (perjanjian dibuat diatas materai dan ada dua orang saksi). Berdasarkan bukti jual beli tersebut orang tua Saudara tidak perlu takut terhadap ancaman dari adik kakek Saudara. Bahkan saudara dapat menuntut balik adik kakek Saudara dengan indikasi melakukan pemerasan. Sebaiknya orang tua Saudara segera mengurus pelepasan hak hibah dari adik kakek Saudara ke orang tua Saudara, berdasarkan perjanjian yang telah ditanda tangani oleh kedua belah pihak untuk di proses atau diajukan peningkatan status kepemilikan tanah tersebut melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris). Adapun persyaratan pengurusan AJB antara lain: 1. KTP para pihak 2. Kartu Keluarga para pihak 3. Buku Nikah para pihak 4. Surat Hibah 5. SPPT PBB dll Karena pada prinsipnya jual beli yang dilakukan oleh orang tua Saudara dengan adik kakek Saudara harus dituangkan di dalam Akta Jual Beli (AJB) yang disahkan oleh PPAT, dan kemudian disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran tanah (perolehan surat tanda bukti kepemilikan tanah atau sertifikat). Oleh karena untuk pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan atas tanah hanya dapat dibuktikan oleh adanya sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti hak atas tanah. Sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 32 PP 24/1997, yaitu: 1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. 2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria - Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997